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上世紀(jì)80年代，寫字樓概念初入中國。到了1992年，“鄧南巡”為改革開放從理論到實(shí)踐帶來了全面啟動(dòng)，“大眾從商，萬眾下?！背蔀楫?dāng)時(shí)一道濃重的風(fēng)景。而正是在此背景下，寫字樓運(yùn)營在全國掀起了建設(shè)熱潮。也由此催生了之后幾十年間，寫字樓的一段獨(dú)有演變史。

寫字樓的青春期

1983年，那時(shí)的香港還未回歸祖國的懷抱，并且正處于本港經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩時(shí)期。當(dāng)時(shí)，由于資金緊張，大部分個(gè)體戶只能靠租用寫字樓來維持正常辦公，甚至其中大部分空間會(huì)成為倉庫。

所以，那時(shí)擁有格子辦公區(qū)、獨(dú)立辦公室的專業(yè)寫字樓不必添加過多的附贈(zèng)價(jià)值就擁有足夠的吸引力。就在這樣的環(huán)境里，中國寫字樓以純辦公性質(zhì)度過了他的青春期。

直到2005年后，全國各地開始出臺(tái)“住宅禁商令”，使得“住宅公司”逐漸成為歷史，同時(shí)推動(dòng)寫字樓向各種不同使用功能進(jìn)化和分化。而這一舉措也間接的定義了寫字樓市場的一個(gè)核心概念：地段=價(jià)值。所以地段，成為了其判斷一座寫字樓運(yùn)營價(jià)值的核心屬性，至今都在沿用。

寫字樓的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)期

再之后，就來到了我們熟悉的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。

在這個(gè)時(shí)代，寫字樓為了滿足物聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)和創(chuàng)意工作的需求，開始從設(shè)計(jì)布局、使用功能和管理服務(wù)三大方面下手。在服務(wù)上更是各有特色，共享大堂、直達(dá)電梯等利于企業(yè)溝通、效率的環(huán)節(jié)開始出現(xiàn)在各大高級(jí)寫字樓里。

寫字樓的3種主要運(yùn)營模式

上面說完了寫字樓的發(fā)展歷史，接下來就說說寫字樓的運(yùn)營模式。目前國內(nèi)寫字樓已步入存量市場，有著眾多的參與者。

按照運(yùn)營方式的不同，可以分為開發(fā)持有、購買持有、租賃持有等主要模式。

1. 開發(fā)持有

開發(fā)自持指的是涉及產(chǎn)業(yè)鏈“項(xiàng)目立項(xiàng)—融資買地—規(guī)劃設(shè)計(jì)—施工建造—竣工交付—出租”的整個(gè)流程。典型的代表企業(yè)是SOHO中國。這似乎也印證著重資產(chǎn)下只租不售的運(yùn)營，租金的回報(bào)并不足以覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)融資所背負(fù)的財(cái)務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān)，需要“以售養(yǎng)租”的支持。

2. 購買持有

購買持有指的是不以物業(yè)的長期持有運(yùn)營為目的，主要通過購入售出之間的價(jià)格差，或者購入改造后的增值，來獲得收益。在這類模式中，基匯資本具有一定代表性。

基匯資本的成功，更多是仰賴創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)的投資眼光和資源協(xié)調(diào)能力，購買與出售的時(shí)間基本都與房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長周期相吻合，相比于巨大的資金量，主要的收益更多地源自于房地產(chǎn)物業(yè)的普遍增值。