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上海寫字樓出租，寫字樓物業(yè)費(fèi)怎么算才算是合理的，才能讓業(yè)主們心安理得的接受？

有的地方規(guī)定的計(jì)提計(jì)提比例過低并按管理成本計(jì)提酬金，有關(guān)部門對物業(yè)管理企業(yè)計(jì)提酬金的行為監(jiān)督的力度也不夠，使得物業(yè)管理企業(yè)為了多提酬金，人為地增加成本開支，甚至將公司的成本費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理項(xiàng)目上。所以，了解上海物業(yè)費(fèi)怎么算，將有助于我們?yōu)橐?guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為，限制物業(yè)管理企業(yè)虛增成本。

確定和選擇適合的物業(yè)酬金計(jì)提比例，才能得出合理的上海寫字樓租物業(yè)費(fèi)：

(一)上海寫字樓出租物業(yè)費(fèi)，政府指導(dǎo)價(jià)和市場選擇相結(jié)合

由于物業(yè)管理在國內(nèi)的發(fā)展不平衡，很多地方還落后，酬金制尚屬于新事物，其性質(zhì)和特點(diǎn)也未被業(yè)主普遍認(rèn)識。同時(shí)，業(yè)主的自我保護(hù)能力還不強(qiáng)。也就不能形成業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價(jià)和確定酬金比例的能力。所以，從市場發(fā)育角度看，政府還有必要通過制定指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)向市場性的協(xié)商定價(jià)過渡。

政府在制定物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格的同時(shí)，可以根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)制定傭金計(jì)提的上限比例，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)參照執(zhí)行。在此基礎(chǔ)上，也可以按照服務(wù)內(nèi)容和程度協(xié)商確定。

(二)上海寫字樓出租物業(yè)費(fèi)，科學(xué)地制定管理酬金的計(jì)提比例

為了物業(yè)管理行業(yè)能夠健康發(fā)展，合理的酬金比例必須能讓物業(yè)管理企業(yè)獲得合理的利潤。目前，有的地方不考慮物業(yè)規(guī)模、類型和素質(zhì)，一律按不超過管理成本的10%計(jì)提酬金，是不合適的。筆者曾了解了若干家深圳的不同類型的甲級公司的實(shí)際情況，發(fā)現(xiàn)這些公司當(dāng)年按10%計(jì)提的酬金總額，平均只能覆蓋這些公司本部管理費(fèi)用總額的71%，若要達(dá)到保本點(diǎn)，則酬金比例應(yīng)為14.1%。另外，物業(yè)管理企業(yè)的交易方式和規(guī)模與旅行社較類似，所以，物業(yè)管理行業(yè)的酬金計(jì)提比例上限應(yīng)不低與15%。

(三)上海寫字樓出租物業(yè)費(fèi)，幾個需要說明的問題

一是，目前仍有一種錯誤的認(rèn)識，把管理酬金的計(jì)提比例當(dāng)成物業(yè)管理企業(yè)的利潤率。實(shí)際上，管理酬金比例只是物業(yè)管理企業(yè)的毛利率。二是，物業(yè)管理的運(yùn)行具有明顯的規(guī)模效益的特點(diǎn)，規(guī)模越大，單位運(yùn)行成本就越低。同理，物業(yè)管理項(xiàng)目的面積越大，其酬金的計(jì)提比例就可以降低。三是，從業(yè)主角度講，企業(yè)信譽(yù)、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)承諾也是確定酬金計(jì)提比例的重要因素。這體現(xiàn)了市場性質(zhì)原則。

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