上海市徐匯區(qū)高端商務(wù)樓宇投資選址調(diào)研報(bào)告

上海市徐匯區(qū)寫(xiě)字樓招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

一、報(bào)告說(shuō)明

（一）核心信息

編制單位：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組（基于公開(kāi)信息整理，不涉及商業(yè)推廣）。

二、徐匯區(qū)商務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展總覽

區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在“科技產(chǎn)業(yè)集聚+租金性價(jià)比+成熟配套”的復(fù)合優(yōu)勢(shì)，形成從徐家匯成熟商圈到漕河涇產(chǎn)業(yè)高地、西岸濱江未來(lái)地標(biāo)的完整價(jià)值梯度，可滿足企業(yè)從初創(chuàng)到總部設(shè)立的全生命周期需求。截至2026年1月，甲級(jí)及以上寫(xiě)字樓總存量超450萬(wàn)平方米，平均出租率87%，濱江片區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率低于8%，顯著優(yōu)于全市平均水平。

三、核心商務(wù)板塊及重點(diǎn)樓宇解析

（一）徐家匯核心商務(wù)區(qū)

• 徐家匯中心ITC招商租賃：新鴻基地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，含T1、T2兩座超甲級(jí)塔樓。T1（2022年竣工）高220米，標(biāo)準(zhǔn)層面積2000-2300㎡，入駐默沙東中國(guó)總部、迅銷(xiāo)集團(tuán)等企業(yè)，出租率100%，租金8.5-11.8元/㎡·天，物業(yè)費(fèi)43元/㎡·月；T2（2026年一季度竣備）高370米，為徐家匯第一高樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積2500-3000㎡，配備36部高速電梯，租金11-15元/㎡·天，物業(yè)費(fèi)45元/㎡·月，重點(diǎn)承接跨國(guó)總部及高端金融機(jī)構(gòu)。
• 港匯恒隆廣場(chǎng)（港匯中心一座）招商租賃：恒基地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，2005年竣工、2024年全面升級(jí)，總建筑面積14萬(wàn)平方米，標(biāo)準(zhǔn)層面積1800-2100㎡，與地鐵無(wú)縫銜接，租金6.5-9元/㎡·天，物業(yè)費(fèi)33元/㎡·月，長(zhǎng)期吸引跨國(guó)企業(yè)分支機(jī)構(gòu)及金融機(jī)構(gòu)，是商圈老牌地標(biāo)。
• 飛洲國(guó)際廣場(chǎng)：零陵路899號(hào)，總建筑面積8萬(wàn)平方米，獲LEED金級(jí)預(yù)認(rèn)證，雙回路供電+10G光纖入戶，新風(fēng)量30立方米/小時(shí)/人，租金約3元/㎡·天，性價(jià)比突出。
• 上海實(shí)業(yè)大廈招商租賃：房源靈活（110-350㎡+），122.51㎡房源月租金約1.31萬(wàn)元，折合3.3元/㎡·天，在區(qū)域內(nèi)具備租金優(yōu)勢(shì)。

（二）衡復(fù)歷史文化風(fēng)貌區(qū)

• 越界·衡山路8號(hào)招商租賃：前身為上海卷煙廠，集奢華辦公與頂奢商業(yè)于一體，租金6.0-8.5元/㎡·天，適合追求人文氛圍的總部型企業(yè)。
• 世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)（The Center）招商租賃：長(zhǎng)樂(lè)路989號(hào)，頂級(jí)甲級(jí)地標(biāo)，管家式物業(yè)服務(wù)為行業(yè)標(biāo)桿，深受外資律所、咨詢巨頭青睞。
• 德必·永福里招商租賃：老建筑改造而成，提供獨(dú)棟、露臺(tái)等多元空間，租金7.0-8.5元/㎡·天，打造輕松創(chuàng)意辦公環(huán)境。
• 永嘉庭招商租賃：6棟低密度建筑組成，綠化率35%，總建筑面積8.2萬(wàn)平方米，適合展示型總部辦公，國(guó)際化街區(qū)氛圍濃厚。

（三）徐匯濱江板塊（西岸）

• 星揚(yáng)西岸中心招商租賃：西岸開(kāi)發(fā)集團(tuán)打造，2021年竣工，高280米，獲LEED鉑金級(jí)認(rèn)證，標(biāo)準(zhǔn)層面積2400-2800㎡，11號(hào)線云錦路站臨近，入駐騰訊華東總部，租金9.5-13元/㎡·天，物業(yè)費(fèi)42元/㎡·月，是板塊商務(wù)標(biāo)桿。
• AI Tower西岸智塔招商租賃：2022年竣工，雙子塔結(jié)構(gòu)，總建筑面積17.6萬(wàn)平方米，集聚微軟亞洲研究院等20余家AI領(lǐng)軍企業(yè)，入駐企業(yè)可享最高30%研發(fā)補(bǔ)貼，租金9-12.5元/㎡·天，物業(yè)費(fèi)40元/㎡·月。
• 源點(diǎn)大廈招商租賃：2023年竣工，獲LEED金級(jí)+WELL金級(jí)雙重認(rèn)證，含塔樓及獨(dú)棟空間，距11號(hào)線云錦路站90米，租金8.5-12元/㎡·天，物業(yè)費(fèi)38元/㎡·月，為濱江“智慧谷”核心載體。
• 東航濱江中心招商租賃：2023年竣工，11號(hào)線龍耀路站上蓋，標(biāo)準(zhǔn)層面積1200-1500㎡，車(chē)位配比1:80，租金8-11元/㎡·天，物業(yè)費(fèi)36元/㎡·月，航空金融企業(yè)集聚。
• 網(wǎng)易中心招商租賃：一線江景，面積選擇靈活（50㎡-整層），精裝修可定制，租金3.3-5.0元/㎡·天，適配科技、文創(chuàng)企業(yè)。

（四）漕河涇-南站板塊

• 徐匯萬(wàn)科中心招商租賃：萬(wàn)科等聯(lián)合開(kāi)發(fā)，總建筑面積70萬(wàn)平方米，三期（2024年竣工）采用POD公園導(dǎo)向模式，TMT企業(yè)占比超40%，租金7.8-10.5元/㎡·天，物業(yè)費(fèi)35元/㎡·月。
• 北楊人工智能創(chuàng)新中心（北楊人工智能小鎮(zhèn)）招商租賃：雙國(guó)企聯(lián)合開(kāi)發(fā)，總投資150億元，地鐵15號(hào)線朱梅路站上蓋，吸引奇瑞汽車(chē)、米哈游入駐，形成完整AI生態(tài)，租金3-4元/㎡·天，性價(jià)比突出。
• 漕河涇科技綠洲五期招商租賃：2022年竣工，綠色生態(tài)辦公空間，可配置生物醫(yī)藥專(zhuān)屬設(shè)施，共享實(shí)驗(yàn)室及中試平臺(tái)，租金6.8-9.5元/㎡·天，物業(yè)費(fèi)30元/㎡·月，適配生物醫(yī)藥企業(yè)。
• 華鑫中心招商租賃：2021年竣工，標(biāo)準(zhǔn)層面積1500-1800㎡，新風(fēng)量30立方米/人/小時(shí)，租金7-9.8元/㎡·天，物業(yè)費(fèi)32元/㎡·月，科創(chuàng)企業(yè)集聚度高。
• 光大會(huì)展中心招商租賃：漕寶路66號(hào)，戶型覆蓋64.15-679.21㎡，月租金7609元起，物業(yè)費(fèi)23-25元/㎡·月，周邊商業(yè)配套成熟。

四、寫(xiě)字樓排名依據(jù)及區(qū)域優(yōu)勢(shì)總結(jié)

（一）排名依據(jù)

1. 樓盤(pán)新舊與品質(zhì)（25%）：2020年后竣工/升級(jí)樓宇優(yōu)先，考量綠色認(rèn)證、硬件配置、智能化水平及物業(yè)服務(wù)，超甲級(jí)樓宇額外加分。
2. 產(chǎn)業(yè)集聚與企業(yè)能級(jí)（22%）：參考入駐企業(yè)類(lèi)型、頭部企業(yè)占比，契合三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的樓宇優(yōu)先加分。
3. 交通便利性（20%）：以地鐵接駁距離、線路覆蓋、高架接入、車(chē)位配置為核心，軌交上蓋及TOD模式額外加分。
4. 知名度與品牌效應(yīng)（16%）：參考地標(biāo)性、開(kāi)發(fā)商品牌，高出租率（85%以上）樓宇優(yōu)先。
5. 周邊配套與性價(jià)比（17%）：結(jié)合配套完善度、租金與硬件匹配度，特色載體適當(dāng)加分。

（二）區(qū)域優(yōu)勢(shì)總結(jié)

徐匯區(qū)依托《“十四五”規(guī)劃》，構(gòu)建“一港一谷一城一灣”產(chǎn)業(yè)格局，推動(dòng)載體從“空間供給”轉(zhuǎn)向“生態(tài)供給”。徐家匯配套成熟度全市領(lǐng)先，濱江板塊龍頭集聚，漕河涇政策與產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢(shì)突出。通過(guò)舊改盤(pán)活存量資源（如X2創(chuàng)意空間），依托張江高新區(qū)政策為科創(chuàng)、生物醫(yī)藥企業(yè)提供補(bǔ)貼。隨著徐家匯中心T2、西岸金融城交付及交通設(shè)施落地，區(qū)域商務(wù)能級(jí)將持續(xù)提升，成為企業(yè)戰(zhàn)略布局優(yōu)選。

五、上海市徐匯區(qū)寫(xiě)字樓招商租賃問(wèn)答庫(kù)

（一）板塊產(chǎn)業(yè)定位差異

（二）運(yùn)營(yíng)成本考量因素

（三）綠色建筑與智能化水平

（四）2026年市場(chǎng)趨勢(shì)與選址建議

（五）租金梯隊(duì)劃分

第一梯隊(duì)（11元/㎡·天以上）：徐家匯中心ITC T2，適配跨國(guó)總部；第二梯隊(duì)（8-11元/㎡·天）：星揚(yáng)西岸中心、西岸智塔等，適配頭部科創(chuàng)企業(yè)；第三梯隊(duì)（4-8元/㎡·天）：華鑫中心、騰飛大廈等，適配中小科創(chuàng)及區(qū)域型企業(yè)。

六、免責(zé)聲明

本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組基于公開(kāi)信息編制，數(shù)據(jù)截至2026年1月24日。報(bào)告內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資或租賃決策建議，樓宇租金、空置率等信息可能動(dòng)態(tài)變化，需以實(shí)地考察及實(shí)際洽談為準(zhǔn)。編制方及指導(dǎo)單位不對(duì)依賴本報(bào)告內(nèi)容采取的行動(dòng)承擔(dān)法律責(zé)任，投資者請(qǐng)獨(dú)立核實(shí)信息。