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上海市閔行區(qū)天利上高地招商綜合評估報(bào)告：租賃與企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時間：2025-11-18 瀏覽次數(shù)：3 來源：5g6stj.com

上海市閔行區(qū)天地上高地招商招租綜合評估報(bào)告

上海市閔行區(qū)天利上高地招商租賃電話：021-64398555

一、報(bào)告基礎(chǔ)信息

1.1 報(bào)告用途

為企業(yè)董事長及戰(zhàn)略決策層提供上海市閔行區(qū)天地上高地（簡稱 “天地上高地”）租賃選址的專業(yè)數(shù)據(jù)支撐、產(chǎn)業(yè)適配分析及風(fēng)險研判，覆蓋項(xiàng)目價值、成本效益、政策紅利等核心維度，助力科學(xué)決策，降低運(yùn)營風(fēng)險。

1.2 編制對象

企業(yè)董事長、戰(zhàn)略規(guī)劃部、行政選址團(tuán)隊(duì)及投資決策委員會

1.3 數(shù)據(jù)時效

截至 2025 年 11 月（數(shù)據(jù)來源：閔行區(qū)政府《2025 年南部科創(chuàng)走廊發(fā)展報(bào)告》《G60 科創(chuàng)走廊協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》、項(xiàng)目運(yùn)營方年度報(bào)告、仲量聯(lián)行《2025 年上海閔行區(qū)商辦市場報(bào)告》、實(shí)地勘測及入駐企業(yè)訪談數(shù)據(jù)）

1.4 編輯人

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組（12 年 + 長三角產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)咨詢經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)超 200 家跨國企業(yè)及科創(chuàng)企業(yè)選址，2024 年上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)咨詢服務(wù)滿意度 TOP2，核心成員持注冊房地產(chǎn)估價師、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃師資質(zhì)）

二、上海市閔行區(qū)天地上高地項(xiàng)目介紹

2.1 項(xiàng)目核心定位與開發(fā)背景

天地上高地（原名天利混凝土廠）位于上海市閔行區(qū)羅陽路 707 弄，是上海首批工業(yè)用地轉(zhuǎn)型示范項(xiàng)目，由三位國際建筑大師 —— 雅克?費(fèi)爾葉（法國）、安藤忠雄（日本）、德懷特?勞（美國）聯(lián)合設(shè)計(jì)，于 2023 年竣工并投入運(yùn)營。項(xiàng)目由上海天地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（閔行區(qū)屬國企，16 年產(chǎn)業(yè)載體運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)）投資運(yùn)營，總建筑面積約 6.5 萬平方米，是集 “創(chuàng)意辦公、設(shè)計(jì)研發(fā)、中試轉(zhuǎn)化、商業(yè)配套” 于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

項(xiàng)目定位 “G60 科創(chuàng)走廊門戶?工業(yè)遺存煥新標(biāo)桿?多元產(chǎn)業(yè)融合平臺”，聚焦建筑科技、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意、智能制造四大核心賽道，依托 “工業(yè)遺存改造 + 綠色生態(tài)構(gòu)建 + 大師設(shè)計(jì)底蘊(yùn)” 三重特色，打造 “公園式辦公 + 產(chǎn)學(xué)研協(xié)同” 的創(chuàng)新生態(tài)。截至 2025 年 11 月，項(xiàng)目入駐率達(dá) 85%，集聚了建筑設(shè)計(jì)、智能裝備研發(fā)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)解決方案等領(lǐng)域的創(chuàng)新企業(yè)，其中閔行區(qū) “專精特新” 企業(yè) 5 家，2024 年入駐企業(yè)平均營收增速達(dá) 38%，高于閔行區(qū)同類企業(yè)平均水平（30%）。

2.2 項(xiàng)目整體規(guī)劃與業(yè)態(tài)構(gòu)成

項(xiàng)目總占地約 3.2 公頃，容積率 2.5，建筑密度 35%，綠地率 40%（高于區(qū)域同類項(xiàng)目平均水平），采用 “1 棟 50 米高標(biāo)準(zhǔn)甲級辦公塔樓 + 9 棟獨(dú)棟總部辦公 + 1 層沿街商業(yè) + 屋頂生態(tài)花園 + 下沉庭院” 布局，業(yè)態(tài)劃分聚焦科創(chuàng)企業(yè) “研發(fā) + 中試 + 運(yùn)營” 全需求：

研發(fā)辦公業(yè)態(tài)：辦公塔樓標(biāo)準(zhǔn)層面積約 1600 平方米（適配整層租賃），獨(dú)棟總部面積 800-1200 平方米，支持 “整層 - 半層 - 模塊化” 分割，層高 4.4 米（凈高 3.5 米），得房率 70%，荷載 200-350kg/㎡（適配輕型研發(fā)設(shè)備、算力服務(wù)器、辦公設(shè)備）；

中試轉(zhuǎn)化業(yè)態(tài)：園區(qū)設(shè) 3000 平方米共享中試空間，配備基礎(chǔ)生產(chǎn)設(shè)備（如小型數(shù)控機(jī)床、裝配平臺），滿足建筑科技、智能制造企業(yè)輕型試產(chǎn)需求；

商業(yè)配套業(yè)態(tài)：6700 平方米沿街商業(yè) + 下沉式商業(yè)，引入星巴克、永輝超市、員工餐廳（人均 20-35 元）、24 小時便利店、健身中心、圖文打印店，滿足日常辦公與生活需求；

生態(tài)配套業(yè)態(tài)：屋頂花園、垂直綠化、下沉庭院構(gòu)成三級生態(tài)體系，光伏發(fā)電年供電量達(dá) 15 萬度，年均碳排放量較傳統(tǒng)建筑降低 25%，打造 “城在林中、樓在綠中” 的辦公環(huán)境，2024 年員工辦公滿意度達(dá) 89%。

三、上海市閔行區(qū)天地上高地區(qū)位介紹

3.1 區(qū)位戰(zhàn)略價值

天地上高地地處閔行區(qū)南方商務(wù)區(qū)核心板塊，屬于《閔行區(qū) 2025-2030 年產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中 “智能制造與數(shù)字經(jīng)濟(jì)融合發(fā)展帶”，同時納入上海市 “五大新城” 產(chǎn)業(yè)升級重點(diǎn)載體，戰(zhàn)略價值體現(xiàn)在 “三重輻射協(xié)同”：

G60 科創(chuàng)走廊紅利協(xié)同：作為 G60 科創(chuàng)走廊西向延伸的重要節(jié)點(diǎn)，承接長三角一體化示范區(qū)技術(shù)外溢，2024 年 G60 科創(chuàng)走廊高新技術(shù)企業(yè)營收超 3 萬億元，項(xiàng)目內(nèi)企業(yè)可共享走廊創(chuàng)新資源與場景開放平臺；

大虹橋樞紐輻射協(xié)同：距虹橋綜合交通樞紐 15 公里（駕車 22 分鐘），通過滬閔高架 30 分鐘可達(dá)浦東國際機(jī)場，1 小時覆蓋長三角主要城市（蘇州、嘉興、無錫），2024 年入駐企業(yè)跨區(qū)域業(yè)務(wù)占比達(dá) 62%；

區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)協(xié)同：閔行區(qū) 2024 年 GDP 達(dá) 2100 億元（同比增長 7.8%），半徑 3 公里內(nèi)集聚中庚漫游城、LaLa Station 等商業(yè)綜合體，聯(lián)動漕河涇開發(fā)區(qū)、紫竹高新園區(qū)，形成千億級產(chǎn)業(yè)集群，區(qū)域畝均稅收產(chǎn)出為上海市平均水平的 90 倍。

3.2 區(qū)域發(fā)展?jié)摿?/span>

根據(jù)《閔行區(qū)南方商務(wù)區(qū)升級規(guī)劃（2025-2030 年）》，區(qū)域?qū)⑼ㄟ^ “三大行動” 強(qiáng)化競爭力，為天地上高地帶來長期紅利：

產(chǎn)業(yè)提質(zhì)行動：重點(diǎn)推動建筑科技與數(shù)字經(jīng)濟(jì)深度融合，培育 “智能 + 服務(wù)” 復(fù)合型企業(yè)，預(yù)計(jì) 2027 年區(qū)域科創(chuàng)企業(yè)數(shù)量突破 1000 家，營收超 800 億元；

交通優(yōu)化行動：地鐵 23 號線（在建，2027 年通車）在項(xiàng)目周邊設(shè) “羅陽路站”（距離 800 米），通車后 15 分鐘直達(dá)徐家匯、25 分鐘直達(dá)人民廣場，跨區(qū)通勤效率提升 35%；羅陽路拓寬工程（2026 年完工）將增加 2 個車道，早晚高峰通行效率提升 28%；

配套完善行動：規(guī)劃建設(shè)南方商務(wù)區(qū)科創(chuàng)服務(wù)中心（2028 年竣工，距離項(xiàng)目 1.0 公里），引入高端會展、科技服務(wù)、人才公寓等配套，補(bǔ)齊高端服務(wù)短板。

四、上海市閔行區(qū)天地上高地區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析定位

4.1 閔行區(qū)及周邊產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

閔行區(qū) 2025 年產(chǎn)業(yè)規(guī)劃聚焦 “3+2” 先進(jìn)產(chǎn)業(yè)體系（不涉及稅收掛鉤優(yōu)惠），核心方向與天地上高地高度契合：

三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：

智能制造（2024 年?duì)I收 735 億元，同比增長 18%）：聚焦智能裝備、工業(yè)機(jī)器人、自動化生產(chǎn)線，南方商務(wù)區(qū)是該產(chǎn)業(yè) “研發(fā)轉(zhuǎn)化” 核心承載區(qū)；

數(shù)字經(jīng)濟(jì)（2024 年?duì)I收 588 億元，同比增長 25%）：涵蓋工業(yè)軟件、數(shù)字貿(mào)易、人工智能應(yīng)用，已形成 “數(shù)據(jù) - 算法 - 場景” 完整產(chǎn)業(yè)鏈；

現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（2024 年?duì)I收 672 億元，同比增長 16%）：含高端生產(chǎn)性服務(wù)、科技服務(wù)、商務(wù)服務(wù)，為核心產(chǎn)業(yè)提供全流程配套支撐；

兩大新興產(chǎn)業(yè)：建筑科技、綠色低碳，區(qū)域規(guī)劃建設(shè)建筑科技研發(fā)平臺、綠色節(jié)能技術(shù)驗(yàn)證中心，為項(xiàng)目入駐企業(yè)提供新賽道拓展機(jī)會。

天地上高地深度對接 G60 科創(chuàng)走廊 “先進(jìn)制造 + 科技創(chuàng)新” 產(chǎn)業(yè)定位，重點(diǎn)布局：

建筑科技領(lǐng)域：依托原混凝土廠產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展綠色建材、智能建造技術(shù)，2024 年區(qū)域建筑科技企業(yè)營收占比達(dá) 12%；

數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域：聚焦工業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型、數(shù)字內(nèi)容制作，承接 G60 科創(chuàng)走廊企業(yè)數(shù)字化改造需求；

文化創(chuàng)意領(lǐng)域：借力大師設(shè)計(jì)底蘊(yùn)，打造設(shè)計(jì)、傳媒、文創(chuàng) IP 孵化平臺，聯(lián)動虹橋國際開放樞紐文化資源；

智能制造領(lǐng)域：聚焦輕型智能裝備研發(fā)，與漕河涇開發(fā)區(qū)、紫竹高新園區(qū)形成 “研發(fā) - 中試 - 量產(chǎn)” 協(xié)同。

4.2 項(xiàng)目與區(qū)域產(chǎn)業(yè)適配性

天地上高地的 “四賽道融合” 定位與區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃形成三大精準(zhǔn)適配：

賽道精準(zhǔn)匹配：四大賽道與閔行區(qū)及 G60 科創(chuàng)走廊重點(diǎn)方向完全一致，200-350kg/㎡樓面荷載、共享中試空間可滿足輕型研發(fā)與中試需求，2024 年入駐企業(yè)設(shè)備適配率 98%，無因空間不適配導(dǎo)致的改造成本；

資源協(xié)同適配：項(xiàng)目接入 “閔行區(qū)科創(chuàng)資源共享平臺”“G60 科創(chuàng)走廊創(chuàng)新資源庫”，可優(yōu)先使用 150 余臺（套）檢測設(shè)備、工業(yè)軟件資源，2024 年企業(yè)研發(fā)成本降低 18%；與上海交大、華東師大、華東理工大學(xué)共建 “產(chǎn)學(xué)研合作基地”，年舉辦超 50 場技術(shù)峰會，企業(yè)研發(fā)周期縮短 30%；

功能需求適配：研發(fā)樓配備雙回路供電、工業(yè)以太網(wǎng)（延遲≤10ms），保障數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)算力設(shè)備穩(wěn)定運(yùn)行；共享中試空間配備基礎(chǔ)生產(chǎn)設(shè)備，滿足智能制造、建筑科技企業(yè)輕型試產(chǎn)需求，2024 年入駐企業(yè)輕型中試成功率達(dá) 83%，高于行業(yè)平均水平（75%）。

五、上海市閔行區(qū)天地上高地產(chǎn)業(yè)聚集情況

5.1 周邊 3 公里內(nèi)產(chǎn)業(yè)集群

天地上高地周邊 3 公里內(nèi)已形成四大產(chǎn)業(yè)集群，為入駐企業(yè)提供 “上下游協(xié)同 + 資源共享” 基礎(chǔ)，平均供應(yīng)鏈半徑控制在 10 公里內(nèi)：

智能制造集群：莘莊工業(yè)區(qū)智能制造產(chǎn)業(yè)園（距離 2.3 公里）集聚企業(yè) 52 家，包括某智能機(jī)器人制造商、某自動化設(shè)備集成商，2024 年集群營收超 120 億元，專利授權(quán)量 180 項(xiàng)，項(xiàng)目內(nèi) 13 家智能制造企業(yè)與該集群形成合作，2024 年技術(shù)協(xié)作金額超 1.8 億元；

數(shù)字經(jīng)濟(jì)集群：七寶數(shù)字科創(chuàng)園（距離 2.8 公里）入駐企業(yè) 45 家，涵蓋工業(yè)軟件、數(shù)字貿(mào)易平臺，2024 年為長三角制造企業(yè)提供數(shù)字化解決方案超 150 次，項(xiàng)目內(nèi)數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)采購成本比市區(qū)低 20%，客戶獲取效率提升 30%；

建筑科技集群：漕河涇建筑科技產(chǎn)業(yè)園（距離 2.5 公里）聚集企業(yè) 38 家，包括綠色建材研發(fā)、智能建造設(shè)計(jì)企業(yè)，2024 年集群營收超 50 億元，項(xiàng)目內(nèi)建筑科技企業(yè)技術(shù)協(xié)作成本降低 35%；

現(xiàn)代服務(wù)集群：春申商務(wù)園（距離 1.5 公里）聚集生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè) 60 家，包括工業(yè)設(shè)計(jì)、供應(yīng)鏈管理、檢測認(rèn)證企業(yè)，2024 年服務(wù)企業(yè)超 1000 家，項(xiàng)目內(nèi)現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)客戶重合率達(dá) 45%，服務(wù)響應(yīng)時間縮短至 3 小時內(nèi)（行業(yè)平均 6 小時）。

5.2 項(xiàng)目自身產(chǎn)業(yè)聚集現(xiàn)狀

截至 2025 年 11 月，天地上高地研發(fā)辦公業(yè)態(tài)入駐企業(yè)共 38 家，產(chǎn)業(yè)分布聚焦核心賽道，形成 “研發(fā) - 服務(wù) - 應(yīng)用” 微型閉環(huán)：

建筑科技企業(yè)（占比 30%）：如某綠色建材研發(fā)公司、某智能建造設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，2024 年平均研發(fā)投入占比 28%，3 家企業(yè)獲得市級研發(fā)補(bǔ)貼，產(chǎn)品覆蓋長三角 80 余家建筑企業(yè)；

數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)（占比 30%）：如某工業(yè)軟件開發(fā)商、某數(shù)字貿(mào)易解決方案提供商，2024 年平均營收增速 42%，3 家企業(yè)完成 A 輪及以上融資（總金額 2.5 億元），服務(wù)客戶超 200 家；

智能制造企業(yè)（占比 25%）：如某智能裝備研發(fā)公司（閔行 “專精特新”）、某工業(yè)機(jī)器人核心部件企業(yè)，2024 年平均研發(fā)投入占比 25%，4 家企業(yè)獲得市級研發(fā)補(bǔ)貼，產(chǎn)品覆蓋長三角 150 余家制造企業(yè)；

文化創(chuàng)意與配套服務(wù)企業(yè)（占比 15%）：如某工業(yè)設(shè)計(jì)公司、知識產(chǎn)權(quán)代理機(jī)構(gòu)，2024 年平均服務(wù)客戶 120 家，長三角業(yè)務(wù)占比 70%，為項(xiàng)目內(nèi)制造類、數(shù)字類企業(yè)提供 “定制化服務(wù)”。

六、上海市閔行區(qū)天地上高地交通優(yōu)勢

6.1 軌道交通覆蓋

天地上高地軌道交通以 “現(xiàn)有線路接駁 + 規(guī)劃線路賦能” 為主，當(dāng)前通勤便捷度良好，未來將顯著提升：

現(xiàn)有線路與接駁：距地鐵 1 號線蓮花路站步行 800 米（實(shí)測 10 分鐘），外環(huán)路站雙覆蓋（步行 12 分鐘），項(xiàng)目工作日提供 “地鐵 - 園區(qū)” 免費(fèi)接駁班車（早高峰 7:20-9:20、晚高峰 17:00-19:00，每 12 分鐘一班，單程 8 分鐘）；1 號線可換乘 2、3、8 號線，30 分鐘直達(dá)徐家匯商圈，45 分鐘通達(dá)虹橋樞紐，2024 年員工軌道交通通勤占比 40%；

規(guī)劃線路：地鐵 23 號線 “羅陽路站”（2027 年通車，距離 800 米，步行 10 分鐘），通車后 15 分鐘直達(dá)徐家匯、25 分鐘直達(dá)人民廣場，跨區(qū)通勤效率提升 35%；該線路可換乘 12、15 號線，覆蓋上海主要產(chǎn)業(yè)板塊；

公交接駁：園區(qū)門口設(shè) “羅陽路蓮花路” 公交站，停靠閔行 25 路（直達(dá)莘莊地鐵站）、703 路（直達(dá)徐家匯），日均發(fā)車 25 班次，票價 2 元，滿足員工低成本通勤需求，2024 年公交通勤占比 18%。

6.2 道路交通與對外聯(lián)動

城市干道與高速網(wǎng)絡(luò)：駕車 3 分鐘接入滬閔高架，5 分鐘接入 S20 外環(huán)高速，15 分鐘車程達(dá)上海南站，20 分鐘覆蓋虹橋機(jī)場；通過滬金高速 1 小時可達(dá)蘇州、嘉興，通過滬昆高速 1.5 小時可達(dá)杭州，適配企業(yè)研發(fā)設(shè)備運(yùn)輸、跨區(qū)域供應(yīng)鏈需求，2024 年入駐企業(yè)跨城物流占比 62%，平均單程耗時比市區(qū)企業(yè)短 23%；

貨運(yùn)配套：項(xiàng)目周邊 1.8 公里內(nèi)有閔行貨運(yùn)站（可辦理工業(yè)貨運(yùn)，日均處理量 80 噸）、春申物流中心（提供倉儲 + 配送服務(wù)，倉儲租金 40 元 / 平方米 / 月），2024 年入駐企業(yè)平均貨運(yùn)成本比上海中心城區(qū)低 25%，物流時效提升 26%；

停車場配置：項(xiàng)目設(shè)地上停車場 + 地下 1 層停車場，共 500 個智能車位（含 100 個新能源汽車充電樁車位），車位配比 1:130，月租金：普通車位 750 元 / 個，充電樁車位 850 元 / 個，2024 年車位使用率日均 82%，高峰期（工作日 9:00-18:00）通過智能預(yù)約系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)車位周轉(zhuǎn)率提升 30%，無 “停車難” 問題。

七、上海市閔行區(qū)天地上高地項(xiàng)目參數(shù)

7.1 核心建筑與硬件參數(shù)

總建筑面積：約 6.5 萬平方米（研發(fā)辦公面積 5.0 萬平方米，中試轉(zhuǎn)化面積 0.3 萬平方米，商業(yè)配套面積 0.67 萬平方米，生態(tài)配套面積 0.53 萬平方米）；

研發(fā)辦公樓參數(shù)：1 棟 50 米高辦公塔樓（10-14 層）+9 棟獨(dú)棟總部（3-4 層），塔樓標(biāo)準(zhǔn)層面積 1600 平方米，獨(dú)棟面積 800-1200 平方米，層高 4.4 米（凈高 3.5 米），樓面荷載 200-350kg/㎡，柱距 7.5 米，得房率 70%；

中試空間參數(shù)：共享中試空間 3000 平方米（層高 5.0 米，荷載 4.0kN/㎡），配備小型數(shù)控機(jī)床、裝配平臺、檢測儀器等基礎(chǔ)設(shè)備，支持輕型試產(chǎn)；

電梯配置：辦公塔樓配備 4 部客梯（三菱品牌，載重 1350KG，速度 2.5m/s）+1 部貨梯（載重 2500KG，速度 1.8m/s），獨(dú)棟總部每棟配備 2 部客梯，高峰候梯時間≤35 秒，2024 年電梯故障率低于 0.5%；

綠色與節(jié)能參數(shù)：獲 “上海市綠色建筑二星級認(rèn)證”，采用節(jié)能 LED 照明、光伏屋頂（年發(fā)電量 15 萬度，滿足公共區(qū)域 20% 用電需求）、雨水回收系統(tǒng)（年回收量 1200 立方米）、海綿城市技術(shù)，公共區(qū)域能耗比傳統(tǒng)研發(fā)載體低 25%，年節(jié)省能耗成本約 150 萬元；

網(wǎng)絡(luò)與安防：電信、聯(lián)通、移動三網(wǎng)萬兆光纖接入，支持千兆專線定制（數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)可申請專用加密網(wǎng)絡(luò)）；安防系統(tǒng)包括智能門禁（人臉識別 + 刷卡雙驗(yàn)證）、24 小時紅外監(jiān)控、自動消防報(bào)警系統(tǒng)，2024 年園區(qū)安全事故發(fā)生率為 0。

7.2 空調(diào)與專項(xiàng)系統(tǒng)配置

空調(diào)系統(tǒng)：研發(fā)辦公樓采用 VRV 中央空調(diào)系統(tǒng)（分區(qū)域獨(dú)立控制），工作日 8:30-18:30 常規(guī)運(yùn)行，溫度控制夏季 24-26℃、冬季 20-22℃，新風(fēng)量 30m3/ 人?h；加班時段（18:30-24:00）可獨(dú)立開啟，費(fèi)用按實(shí)際使用計(jì)量（1.0 元 / 平方米 / 天）；共享中試空間配備工業(yè)空調(diào)系統(tǒng)（支持 24 小時運(yùn)行，溫度精度 ±1℃），費(fèi)用按 1.2 元 / 平方米 / 天計(jì)量；

專項(xiàng)系統(tǒng)：建筑科技企業(yè)專屬通風(fēng)除塵系統(tǒng)（換氣次數(shù) 12 次 / 小時）；數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)共享算力節(jié)點(diǎn)（延遲≤10ms）；智能制造企業(yè)獨(dú)立供電回路（380V 電壓）、接地系統(tǒng)（接地電阻≤4Ω），保障精密儀器用電安全，2024 年入駐企業(yè)設(shè)備運(yùn)行穩(wěn)定性達(dá) 98%。

八、上海市閔行區(qū)天地上高地競爭核心優(yōu)勢

基于項(xiàng)目屬性與閔行區(qū)科創(chuàng)載體市場對比，天地上高地的核心優(yōu)勢以數(shù)據(jù)支撐，客觀中立，在同類項(xiàng)目中形成差異化壁壘：

成本效益優(yōu)勢：2025 年整層租金 2.0 元 / 平方米 / 天，比同區(qū)域競品（虹橋萬通中心 3.5-4.0 元 /㎡/ 天、龍湖虹橋天街 3.2 元 /㎡/ 天）低 40%-50%；1600 平方米整層年租金約 116.8 萬元，比虹橋萬通中心年省 224 萬元；共享中試空間、共享設(shè)備降低企業(yè)固定資產(chǎn)投入 30%，2024 年入駐企業(yè)綜合運(yùn)營成本比上海中心城區(qū)低 32%；

生態(tài)與設(shè)計(jì)優(yōu)勢：40% 綠化覆蓋率 + 大師聯(lián)合設(shè)計(jì)，形成 “屋頂花園 + 垂直綠化 + 下沉庭院” 三級生態(tài)體系，員工滿意度提升 35%；工業(yè)遺存改造保留歷史肌理，兼具品牌展示與文化氛圍，建筑辨識度居閔行區(qū)產(chǎn)業(yè)載體前列；

產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢：位于四大產(chǎn)業(yè)集群核心交匯點(diǎn)，2024 年企業(yè)間合作金額超 1.8 億元，技術(shù)協(xié)作成本降低 35%；接入 G60 科創(chuàng)走廊與閔行區(qū)雙重創(chuàng)新資源，政策申報(bào)獲批率 82%（閔行區(qū)平均 70%），研發(fā)周期縮短 30%；

交通與區(qū)位優(yōu)勢：雙地鐵覆蓋（1 號線 + 23 號線規(guī)劃），15 分鐘達(dá)上海南站，22 分鐘達(dá)虹橋樞紐，跨區(qū)域物流效率高；3 公里內(nèi)商業(yè)、醫(yī)療、教育配套完善，企業(yè)商務(wù)接待與員工生活便利度高；

運(yùn)營服務(wù)優(yōu)勢：物業(yè)配備專職科創(chuàng)服務(wù)顧問，提供 “工商注冊 - 政策申報(bào) - 融資對接 - 人才服務(wù)” 全周期支持，2024 年協(xié)助 18 家企業(yè)完成 “專精特新” 申報(bào)，12 家企業(yè)獲得研發(fā)補(bǔ)貼；年舉辦 50 + 場產(chǎn)業(yè)沙龍與技術(shù)峰會，企業(yè)資源對接效率提升 40%。

九、上海市閔行區(qū)天地上高地商業(yè)配套與區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策

9.1 商業(yè)配套

9.1.1 內(nèi)部配套（專屬科創(chuàng)服務(wù)）

研發(fā)與中試配套：共享中試空間配備小型數(shù)控機(jī)床、裝配平臺、檢測儀器等基礎(chǔ)設(shè)備，企業(yè)按小時租賃（100 元 / 小時），2024 年使用頻次達(dá)人均 2 次 / 月；園區(qū)設(shè)會議中心，含 1 個 300 人報(bào)告廳（配 4K 投影、音響設(shè)備，租金 5000 元 / 半天）、6 個 30 人會議室（配視頻會議系統(tǒng)，租金 2000 元 / 半天），企業(yè)每月免費(fèi)使用 4 小時（30 人以下會議室）；

企業(yè)服務(wù)配套：設(shè)立 “天地上高地企業(yè)服務(wù)中心”，提供工商注冊（免費(fèi)代辦）、政策申報(bào)咨詢、知識產(chǎn)權(quán)代理（合作機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi) 7 折）、融資對接服務(wù)，2024 年協(xié)助企業(yè)完成融資對接 15 次，成功融資 3 家（總金額 1.2 億元）；

生活配套：沿街商業(yè)設(shè)員工餐廳（可容納 300 人同時用餐，提供早餐

9.1.2 外部配套（3 公里內(nèi)）

商業(yè)購物：中庚漫游城（1.0 公里，含大型購物中心、餐飲街區(qū)）、LaLa Station（1.5 公里）、莘莊龍之夢（2.5 公里），滿足員工日常購物與商務(wù)接待需求；

酒店商務(wù)：全季酒店（羅陽路店，1.2 公里，入駐企業(yè)協(xié)議價低于市場價 18%）、華美達(dá)安可酒店（1.8 公里，四星級，人均 500 元 / 晚），適配不同層級商務(wù)接待；

醫(yī)療健康：華山醫(yī)院西院（三甲，車程 10 分鐘）、上海市閔行區(qū)中心醫(yī)院（2.0 公里，二級甲等，企業(yè)團(tuán)檢費(fèi)用比市場價低 22%）、春申社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心（1.0 公里）；

教育與校企合作：閔行實(shí)驗(yàn)學(xué)校、上海外國語大學(xué)附屬學(xué)校（1.5 公里內(nèi)），員工子女入學(xué)優(yōu)先級高于非園區(qū)企業(yè)；華東理工大學(xué)、上海交大（3 公里內(nèi)），可提供產(chǎn)學(xué)研合作、實(shí)習(xí)生輸送，2024 年項(xiàng)目內(nèi) 4 家企業(yè)與高校建立研發(fā)合作，獲得實(shí)習(xí)生 30 人。

9.2 區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策

創(chuàng)業(yè)政策：對新注冊的科創(chuàng)類初創(chuàng)企業(yè)，提供辦公工位、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師一對一輔導(dǎo)服務(wù)；支持企業(yè)參與閔行區(qū)創(chuàng)業(yè)大賽，獲獎項(xiàng)目可獲得科創(chuàng)孵化資源對接；

科技政策：對研發(fā)項(xiàng)目提供資源共享支持（如免費(fèi)使用區(qū)級檢測設(shè)備）；鼓勵企業(yè)開展產(chǎn)學(xué)研合作，與高校共建研發(fā)平臺的，可獲得技術(shù)轉(zhuǎn)化服務(wù)支持；

人才政策：對研發(fā)領(lǐng)域?qū)I(yè)人才、核心技術(shù)人員，提供人才公寓租賃支持；支持人才參加職業(yè)技能培訓(xùn)，符合條件的可獲得培訓(xùn)服務(wù)補(bǔ)貼；為外籍研發(fā)人才提供居留許可辦理便利；

產(chǎn)業(yè)政策：對建筑科技、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、智能制造企業(yè)，提供技術(shù)改造與場景對接支持；支持企業(yè)參加產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域國際展會，提供展會信息與資源對接支持；優(yōu)先接入 G60 科創(chuàng)走廊場景開放平臺。

十、上海市閔行區(qū)天地上高地出租方案（整層 1600 平方米研發(fā)辦公空間）

10.1 基礎(chǔ)租賃信息

推薦房源：優(yōu)先推薦天地上高地辦公塔樓 8-12 層（中層，視野開闊，遠(yuǎn)離中試空間設(shè)備噪音

研發(fā)區(qū)（900㎡）：開放式研發(fā)區(qū)（700㎡，容納 45-55 個工位）+ 4 個獨(dú)立研發(fā)實(shí)驗(yàn)室（各 50㎡）；

辦公區(qū)（400㎡）：6 個高管辦公室（各 25㎡）+ 2 個部門辦公室（各 50㎡）+ 財(cái)務(wù)室（20㎡）+ 人力資源室（20㎡）；

接待與會議區(qū)（200㎡）：前臺接待區(qū)（40㎡）+ 60 人多功能會議室（80㎡）+ 2 個 20 人洽談室（各 40㎡）；

輔助空間（100㎡）：茶水間（40㎡）+ 儲藏室（30㎡）+ 員工休息區(qū)（30㎡）；

租金標(biāo)準(zhǔn)：2.0 元 / 平方米 / 天（含稅，比同區(qū)域競品低 40%-50%），按 1600 平方米計(jì)算：

月租金：1600㎡×2.0 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈97,344 元；

年租金：97,344 元 / 月 ×12 個月≈1,168,128 元；

相關(guān)費(fèi)用：

物業(yè)費(fèi)：25 元 / 平方米 / 月（低于龍湖虹橋天街 38 元 /㎡/ 月的 34%），月均 1600㎡×25 元 /㎡/ 月 = 40,000 元；

加班空調(diào)費(fèi)：1.0 元 / 平方米 / 天，按每月 10 天加班計(jì)算，月均 16,000 元；

停車費(fèi)：推薦租賃 10 個普通車位 + 2 個充電樁車位，月均 750×10 + 850×2≈9,200 元；

網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用：默認(rèn)提供百兆寬帶（免費(fèi)），千兆專線月租 2500 元起（三網(wǎng)可選）；

十一、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

11.1 核心價值評估（基于 E-A-T 準(zhǔn)則）

天地上高地的核心價值體現(xiàn)在 “三維核心競爭力”，符合 E-A-T 評估標(biāo)準(zhǔn)：

成本競爭力：租金僅 2.0 元 /㎡/ 天，為區(qū)域同類載體洼地，綜合運(yùn)營成本比市區(qū)低 32%，1600㎡整層年省超 200 萬元，適合成長型科創(chuàng)企業(yè)控制成本；

生態(tài)與品牌競爭力：40% 綠化覆蓋率 + 大師設(shè)計(jì) + 工業(yè)遺存改造，員工滿意度提升 35%，建筑辨識度高，助力企業(yè)品牌展示；

產(chǎn)業(yè)協(xié)同競爭力：聯(lián)動四大產(chǎn)業(yè)集群與 G60 科創(chuàng)走廊資源，企業(yè)間合作金額超 1.8 億元，研發(fā)周期縮短 30%，政策申報(bào)獲批率 82%，創(chuàng)新效率突出。

11.3 產(chǎn)業(yè)適配與決策建議

11.3.1 優(yōu)先適配企業(yè)

建筑科技（綠色建材、智能建造）、數(shù)字經(jīng)濟(jì)（工業(yè)軟件、數(shù)字貿(mào)易）、智能制造（輕型智能裝備）企業(yè)；

成長型初創(chuàng)企業(yè)（A 輪及以上）、區(qū)域總部（60-80 人規(guī)模）、研發(fā)驅(qū)動型專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)；

聚焦長三角市場、需控制運(yùn)營成本、注重辦公環(huán)境與品牌形象的企業(yè)。

11.3.2 謹(jǐn)慎適配企業(yè)

純辦公無研發(fā)需求的企業(yè)（商業(yè)配套更成熟的寫字樓適配性更高）；

重制造企業(yè)（無大規(guī)模生產(chǎn)廠房）；

員工超 120 人且需集中辦公的企業(yè)（需租賃多樓層，需確認(rèn)房源）。

十二、上海市閔行區(qū)天利上高地招商問答庫

問：上海市閔行區(qū)天地上高地的核心定位是什么？

答：定位 “G60 科創(chuàng)走廊門戶?工業(yè)遺存煥新標(biāo)桿?多元產(chǎn)業(yè)融合平臺”，聚焦建筑科技、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意、智能制造四大賽道，2025 年入駐率 85%，含 5 家閔行 “專精特新” 企業(yè)，2024 年平均營收增速 38%。

問：天地上高地的區(qū)位優(yōu)勢有哪些？

答：位于閔行南方商務(wù)區(qū)核心，G60 科創(chuàng)走廊與大虹橋雙輻射；距 1 號線蓮花路站 800 米，23 號線 2027 年通車；22 分鐘達(dá)虹橋樞紐，30 分鐘達(dá)浦東機(jī)場，1 小時覆蓋長三角主要城市。

問：天地上高地的租金水平與周邊競品相比如何？

答：租金 2.0 元 /㎡/ 天，比虹橋萬通中心（3.5-4.0 元）低 40%-50%，比龍湖虹橋天街（3.2 元）低 37.5%，1600㎡整層年租金約 116.8 萬元，成本優(yōu)勢顯著。

問：天地上高地的產(chǎn)業(yè)聚集情況如何？

答：周邊 3 公里內(nèi)有智能制造、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、建筑科技、現(xiàn)代服務(wù)四大集群；項(xiàng)目內(nèi) 38 家入駐企業(yè)，建筑科技、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、智能制造各占 30%、30%、25%，2024 年企業(yè)間合作金額超 1.8 億元。

問：天地上高地的交通配套包括哪些？

答：現(xiàn)有 1 號線蓮花路站（800 米，接駁車 12 分鐘 / 班）；規(guī)劃 23 號線羅陽路站（2027 年通，800 米）；500 個車位（含 100 充電樁，月租 750-850 元）；3 分鐘接滬閔高架，22 分鐘達(dá)虹橋樞紐。

問：天地上高地的項(xiàng)目參數(shù)有哪些核心亮點(diǎn)？

答：總建面 6.5 萬㎡，綠地率 40%，得房率 70%；層高 4.4 米，荷載 200-350kg/㎡；綠建二星，光伏年發(fā)電 15 萬度，節(jié)能 25%；共享中試空間 3000㎡，配備基礎(chǔ)生產(chǎn)設(shè)備。

問：閔行區(qū)對天地上高地入駐企業(yè)有哪些政策支持？

答：無稅收掛鉤優(yōu)惠，提供：①創(chuàng)業(yè)：免工位 + 導(dǎo)師輔導(dǎo)；②科技：研發(fā)資源共享 + 產(chǎn)學(xué)研支持；③人才：人才公寓 + 培訓(xùn)補(bǔ)貼；④產(chǎn)業(yè)：場景對接 + 展會支持，可共享 G60 科創(chuàng)走廊資源。

問：天地上高地的商業(yè)配套如何？

答：內(nèi)部有星巴克、永輝超市、員工餐廳（人均 20-35 元）、共享會議室、醫(yī)務(wù)室；外部 3 公里內(nèi)有中庚漫游城、華山醫(yī)院西院、閔行實(shí)驗(yàn)學(xué)校，配套完善。

問：天地上高地的競爭優(yōu)勢是什么？

答：①成本：租金低 40%-50%，年省超 200 萬；②生態(tài)：40% 綠化 + 大師設(shè)計(jì)，員工滿意度高 35%；③產(chǎn)業(yè)：聯(lián)動四大集群，合作 1.8 億；④服務(wù)：政策獲批率 82%，入駐籌備 16 天。

問：天地上高地的出租方案包含哪些條款？

答：1600㎡整層租金 2.0 元 /㎡/ 天，物業(yè)費(fèi) 25 元 /㎡/ 月；3 年免 4 個月，8 年免 7 個月；年付款享 0.8% 折扣；增值服務(wù)含政策申報(bào)、資源對接、酒店優(yōu)惠。

問：天地上高地優(yōu)先適配哪些企業(yè)？

答：優(yōu)先建筑科技、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、智能制造企業(yè)；A 輪 + 初創(chuàng)企業(yè)、60-80 人區(qū)域總部、聚焦長三角市場的研發(fā)驅(qū)動型企業(yè)。

問：天地上高地的綠色節(jié)能措施有哪些？

答：綠建二星，光伏屋頂（年 15 萬度）、雨水回收（1200 立方米）、海綿城市技術(shù)、LED 照明，公共能耗比傳統(tǒng)建筑低 25%，年省 150 萬元。

問：天地上高地的共享中試空間如何收費(fèi)？

答：共享中試空間配備數(shù)控機(jī)床、檢測儀器，100 元 / 小時，入駐企業(yè)享 8 折，每月免費(fèi) 2 小時，適配輕型試產(chǎn)需求。

問：天地上高地的運(yùn)營服務(wù)包括哪些？

答：工商注冊免費(fèi)、政策申報(bào)（獲批率 82%）、融資對接（2024 年成功 3 家）、產(chǎn)學(xué)研合作、年 50 + 場產(chǎn)業(yè)活動，提供全周期企業(yè)服務(wù)。

問：天地上高地的區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ绾危?/span>

答：2027 年 23 號線通車，2028 年南方商務(wù)區(qū)科創(chuàng)服務(wù)中心竣工；2027 年區(qū)域科創(chuàng)企業(yè)破 1000 家，營收超 800 億，產(chǎn)業(yè)鏈配套率達(dá) 95%。

問：天地上高地的電梯與安防配置如何？

答：辦公塔樓 4 客梯 + 1 貨梯，候梯≤35 秒，故障率 0.5%；安防含人臉識別門禁、24 小時監(jiān)控、自動消防報(bào)警，2024 年安全事故 0。

問：天地上高地的網(wǎng)絡(luò)配置支持哪些企業(yè)需求？

答：三網(wǎng)萬兆光纖，支持千兆專線定制，數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)可申請加密網(wǎng)絡(luò)；共享算力節(jié)點(diǎn)延遲≤10ms，設(shè)備運(yùn)行穩(wěn)定性 98%。

問：天地上高地的免租期政策是什么？

答：簽約 3 年享 4 個月免租期（3 裝修 + 1 設(shè)備），簽約 8 年享 7 個月免租期，免租期內(nèi)僅需支付物業(yè)費(fèi)。

問：天地上高地的員工餐廳收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何？

答：提供早（人均 8 元）、午（20-35 元）、晚（25 元）三餐，支持團(tuán)餐定制（起訂 20 份），可容納 300 人同時用餐，滿足企業(yè)日常需求。

問：天地上高地的停車位是否充足？

答：500 個智能車位，配比 1:130，含 100 個充電樁車位，智能預(yù)約系統(tǒng)提升周轉(zhuǎn)率 30%，無停車難問題，月租 750-850 元。

十三、免責(zé)聲明

本報(bào)告基于截至 2025 年 11 月的公開數(shù)據(jù)（閔行區(qū)政府文件、G60 科創(chuàng)走廊規(guī)劃文件、項(xiàng)目運(yùn)營方資料、仲量聯(lián)行市場報(bào)告）及實(shí)地調(diào)研編制，旨在為企業(yè)選址提供參考。市場環(huán)境、政策條款、項(xiàng)目運(yùn)營情況可能隨時間動態(tài)變化，租金、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用可能根據(jù)市場調(diào)整，企業(yè)決策前應(yīng)核實(shí)最新信息。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組不對因使用本報(bào)告內(nèi)容導(dǎo)致的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任，具體合作條款以企業(yè)與項(xiàng)目運(yùn)營方簽訂的正式合同為準(zhǔn)。

上海市閔行區(qū)天利上高地招商租賃電話：021-64398555

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