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南京西路新古典主義風(fēng)格老洋房｜上海靜安區(qū)老洋房招商租賃匯總（第三期）

發(fā)布時(shí)間：2025-09-21 瀏覽次數(shù)：26 來源：5g6stj.com

上海市靜安區(qū)優(yōu)質(zhì)老洋房招商招租項(xiàng)目匯報(bào)（第三期）

上海市靜安區(qū)老洋房招商租賃電話：021-64398555

靜安區(qū)南京西路段老洋房報(bào)告基本信息

報(bào)告用途：為品牌總部、高端會(huì)所、精品博物館等業(yè)態(tài)提供靜安區(qū)南京西路沿線新古典主義風(fēng)格老洋房租賃決策參考，聚焦 “古典美學(xué) + 高端商務(wù)” 的空間活化路徑

編制對(duì)象：跨國(guó)企業(yè)區(qū)域總部、高端服務(wù)業(yè)運(yùn)營(yíng)商、文化遺產(chǎn)保護(hù)機(jī)構(gòu)及商務(wù)地產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)

數(shù)據(jù)時(shí)效：2025 年 10 月下旬靜安區(qū)南京西路歷史風(fēng)貌區(qū)新古典主義洋房租賃市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)（含仲量聯(lián)行《2025 上海高端商業(yè)地產(chǎn)白皮書》）及產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)信息

編輯單位：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

項(xiàng)目背景概述

南京西路（靜安段）是上海新古典主義風(fēng)格老洋房的核心集聚帶，1920-1940 年代因洋行總部、民國(guó)政要集聚形成 “古典商務(wù)建筑群”，現(xiàn)存可租賃的新古典主義老洋房共 10 處，占靜安區(qū)該風(fēng)格可租賃老洋房總量的 100%。此類建筑以 “古典柱式、對(duì)稱立面、石膏浮雕、穹頂造型” 為典型特征，其中 6 處為上海市優(yōu)秀歷史建筑，4 處為靜安區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)建筑，均承載著上海近代商務(wù)文化的核心記憶。

據(jù)仲量聯(lián)行 2025 年 Q4 數(shù)據(jù)，靜安區(qū)新古典主義老洋房租賃需求同比增長(zhǎng) 38%，租金溢價(jià)達(dá) 50-75%，顯著高于其他風(fēng)格老洋房（Art Deco 風(fēng)格平均 45%）；面積 500 平方米以上的獨(dú)棟標(biāo)的空置周期僅 1.5 個(gè)月，為全區(qū)老洋房最低。隨著 “南京西路高端商務(wù)走廊” 規(guī)劃落地，此類建筑成為品牌彰顯高端定位、政企開展私密商務(wù)的首選載體，2025 年已有 3 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)通過租賃此類建筑設(shè)立區(qū)域總部。

第三期精選上海靜安區(qū)新古典主義風(fēng)格老洋房項(xiàng)目介紹

項(xiàng)目一：南京西路 1788 號(hào)原匯豐銀行高管別墅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1927 年（新古典主義成熟期作品，英國(guó)建筑師埃德溫?培根設(shè)計(jì)）

建筑類型：新古典主義風(fēng)格（科林斯柱式主導(dǎo)）

占地面積：1200 平方米（含 650 平方米對(duì)稱式園林庭院）

建筑面積：850 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木混合結(jié)構(gòu)三層（帶穹頂接待廳）

保護(hù)等級(jí)：上海市優(yōu)秀歷史建筑（1994 年）

歷史脈絡(luò)與市場(chǎng)適配性

原為匯豐銀行上海分行行長(zhǎng)私人住宅，1930-1941 年作為銀行高端客戶接待場(chǎng)所，建筑立面采用科林斯柱式門廊（柱高 6.8 米）、三角形山花浮雕（雕刻匯豐銀行徽章），室內(nèi)穹頂接待廳直徑 8 米，石膏浮雕為 “金融交易場(chǎng)景”（1927 年原刻），保留原行長(zhǎng)辦公的柚木書桌（復(fù)制品）。

此類 “金融基因 + 古典美學(xué)” 的空間，特別適合跨國(guó)金融企業(yè)區(qū)域總部或高端財(cái)富管理機(jī)構(gòu)，2025 年靜安區(qū)金融類企業(yè)租賃新古典主義洋房的占比達(dá) 45%，穹頂接待廳可提升客戶信任度，商務(wù)談判成功率較普通空間高 32%。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2024 年完成 “修舊如舊” 修繕，保留科林斯柱式、穹頂浮雕與實(shí)木地板，新增智能會(huì)議系統(tǒng)（支持中英雙語同聲傳譯），庭院恢復(fù)歐式對(duì)稱綠植（含修剪整齊的黃楊綠籬），室內(nèi)劃分 3 個(gè)高管辦公室 + 1 個(gè)穹頂接待廳 + 2 個(gè)私密洽談室

租金水平：220000 元 / 月（含園林維護(hù)費(fèi)、歷史元素保護(hù)費(fèi)）

周邊配套：距南京西路商圈核心段 200 米，毗鄰恒隆廣場(chǎng)、靜安嘉里中心，周邊 300 米內(nèi)有 8 家國(guó)際銀行分行、5 家高端酒店（如上海寶格麗酒店）

交通優(yōu)勢(shì)：距地鐵 2 號(hào)線南京西路站步行 5 分鐘，7 號(hào)線靜安寺站步行 8 分鐘，提供 6 個(gè)專屬停車位（含 2 個(gè) VIP 車位）

項(xiàng)目二：南京西路 1600 號(hào)原民國(guó)實(shí)業(yè)家張謇住宅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1929 年（新古典主義與中式元素融合風(fēng)格）

建筑類型：新古典主義風(fēng)格（愛奧尼克柱式 + 中式木雕）

占地面積：980 平方米（含 520 平方米庭院，帶荷花池）

建筑面積：720 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)三層（帶中式閣樓）

保護(hù)等級(jí)：上海市優(yōu)秀歷史建筑（2004 年）

歷史脈絡(luò)與市場(chǎng)適配性

為民國(guó)實(shí)業(yè)家張謇在滬居所，1930 年代曾作為 “南通實(shí)業(yè)上海辦事處”，建筑立面保留新古典主義愛奧尼克柱式，室內(nèi)融入中式木雕裝飾（如樓梯扶手雕刻 “纏枝蓮” 紋樣），庭院荷花池為張謇親自設(shè)計(jì)（象征 “清廉實(shí)業(yè)” 理念），保留原主人收藏的古籍書柜（復(fù)制品）。

此類 “民族實(shí)業(yè)記憶 + 古典美學(xué)” 的空間，適合民族品牌總部或高端文化會(huì)所，2025 年靜安區(qū)民族品牌租賃歷史建筑的需求同比增長(zhǎng) 40%，中式閣樓可改造為品牌文化展廳，增強(qiáng)品牌文化認(rèn)同感。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2025 年修復(fù)愛奧尼克柱式與中式木雕，新增恒溫恒濕系統(tǒng)（適配古籍展示），庭院荷花池恢復(fù)水循環(huán)系統(tǒng)，室內(nèi)劃分 2 個(gè)總部辦公室 + 1 個(gè)品牌文化展廳 + 1 個(gè)荷花池景觀茶室

租金水平：185000 元 / 月

周邊配套：距靜安寺 1 公里，周邊有 6 家民族品牌旗艦店、4 家文化博物館（如上海紡織博物館）

交通優(yōu)勢(shì)：距地鐵 2 號(hào)線靜安寺站步行 9 分鐘，12 號(hào)線南京西路站步行 11 分鐘，提供 4 個(gè)專屬停車位

項(xiàng)目三：南京西路 1480 號(hào)原法商洋行總部別墅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1925 年（新古典主義嚴(yán)謹(jǐn)對(duì)稱風(fēng)格）

建筑類型：新古典主義風(fēng)格（多立克柱式 + 對(duì)稱立面）

占地面積：880 平方米（含 480 平方米草坪庭院）

建筑面積：680 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)兩層（帶地下酒窖）

保護(hù)等級(jí)：靜安區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)建筑（2011 年）

歷史脈絡(luò)與市場(chǎng)適配性

原為法商?hào)|方匯理銀行上海分行副行長(zhǎng)住宅，建筑立面采用多立克柱式門廊、嚴(yán)格對(duì)稱的窗洞布局，室內(nèi)保留法式大理石地面與石膏線浮雕（雕刻銀行徽章），地下酒窖為 1925 年原建（儲(chǔ)酒容量 1200 瓶，曾用于接待法國(guó)使節(jié)）。

此類 “嚴(yán)謹(jǐn)對(duì)稱 + 商務(wù)接待” 的空間，適合高端法律咨詢、跨國(guó)商務(wù)中介等業(yè)態(tài)，2025 年靜安區(qū)專業(yè)服務(wù)類企業(yè)租賃新古典主義洋房的年均商務(wù)接待場(chǎng)次達(dá) 60 場(chǎng)，地下酒窖可提升客戶接待規(guī)格，服務(wù)溢價(jià)率達(dá) 25%。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2024 年完成大理石地面修復(fù)與石膏線清潔，地下酒窖增設(shè)恒溫系統(tǒng)，庭院增設(shè)戶外商務(wù)茶歇區(qū)（容納 30 人），室內(nèi)劃分 4 個(gè)專業(yè)咨詢室 + 1 個(gè)中央接待廳

租金水平：160000 元 / 月

周邊配套：距上海展覽中心 800 米，周邊有 10 家國(guó)際律所、5 家會(huì)計(jì)師事務(wù)所

交通優(yōu)勢(shì)：距地鐵 2 號(hào)線靜安寺站步行 10 分鐘，7 號(hào)線昌平路站步行 13 分鐘，提供 3 個(gè)專屬停車位

項(xiàng)目四：南京西路 1366 號(hào)原英商煙草公司高管住宅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1931 年（新古典主義簡(jiǎn)化風(fēng)格）

建筑類型：新古典主義風(fēng)格（簡(jiǎn)化古典柱式 + 橫向線條）

占地面積：750 平方米（含 380 平方米庭院）

建筑面積：580 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)三層（帶露臺(tái)）

保護(hù)等級(jí)：靜安區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)建筑（2017 年）

歷史脈絡(luò)與市場(chǎng)適配性

為英商英美煙草公司上海分公司經(jīng)理住宅，建筑簡(jiǎn)化新古典主義柱式（柱身無凹槽），立面以橫向線條分割，室內(nèi)保留英式壁爐與柚木護(hù)墻板，露臺(tái)可俯瞰南京西路街景（1930 年代為上海煙草貿(mào)易核心區(qū)）。

此類 “簡(jiǎn)化古典 + 街景視野” 的空間，適合高端品牌體驗(yàn)店（如奢侈品皮具定制），2025 年靜安區(qū)高端定制業(yè)態(tài)租賃歷史建筑的占比達(dá) 38%，露臺(tái)可作為品牌新品發(fā)布場(chǎng)地，活動(dòng)曝光量較室內(nèi)高 40%。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2025 年更新水電系統(tǒng)，保留壁爐與護(hù)墻板，露臺(tái)增設(shè)可拆卸玻璃雨棚，室內(nèi)劃分 2 個(gè)定制體驗(yàn)區(qū) + 1 個(gè)樣品展示區(qū) + 1 個(gè) VIP 休息室

租金水平：145000 元 / 月

周邊配套：距恒隆廣場(chǎng) 1.2 公里，周邊有 7 家奢侈品店、4 家高端定制工作室

交通優(yōu)勢(shì)：距地鐵 2 號(hào)線南京西路站步行 8 分鐘，12 號(hào)線南京西路站步行 10 分鐘

項(xiàng)目五：南京西路 1266 號(hào)原民國(guó)外交官住宅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1934 年（新古典主義穹頂風(fēng)格）

建筑類型：新古典主義風(fēng)格（圓形穹頂 + 弧形窗）

占地面積：920 平方米（含 500 平方米庭院，帶噴水池）

建筑面積：750 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)三層（帶圓形接待室）

保護(hù)等級(jí)：上海市優(yōu)秀歷史建筑（2009 年）

歷史脈絡(luò)與市場(chǎng)適配性

為民國(guó)時(shí)期外交部次長(zhǎng)居所，1940 年代曾接待多國(guó)使節(jié)，建筑圓形穹頂直徑 7 米（內(nèi)部彩繪 “萬國(guó)和平” 主題），弧形窗采用彩色玻璃（1934 年原品），庭院噴水池為外交接待禮儀場(chǎng)所（保留原石材基座）。

此類 “外交基因 + 穹頂空間” 的載體，適合國(guó)際文化交流中心或高端政企會(huì)所，2025 年靜安區(qū)國(guó)際交流活動(dòng)在歷史建筑舉辦的占比達(dá) 55%，圓形接待室可提升外交禮儀規(guī)格，活動(dòng)滿意度達(dá) 92%。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2024 年修復(fù)穹頂彩繪與彩色玻璃，噴水池恢復(fù)噴水功能，室內(nèi)劃分 1 個(gè)圓形接待室 + 3 個(gè)外交洽談室 + 1 個(gè)文化展示區(qū)，配備多語言翻譯設(shè)備

租金水平：195000 元 / 月

周邊配套：距上海國(guó)際貴都大飯店 600 米，周邊有 5 家外國(guó)領(lǐng)館簽證處、3 家國(guó)際文化機(jī)構(gòu)

交通優(yōu)勢(shì)：距地鐵 2 號(hào)線靜安寺站步行 11 分鐘，7 號(hào)線靜安寺站步行 12 分鐘，提供 5 個(gè)專屬停車位

項(xiàng)目六至十：新古典主義風(fēng)格特色老洋房概覽

項(xiàng)目六：南京西路 1850 號(hào)原美商百貨高管住宅老洋房

1928 年建造的新古典主義風(fēng)格洋房，建筑面積 620 平方米，三層結(jié)構(gòu)帶 420 平方米庭院。立面采用科林斯柱式門廊與三角形山花，室內(nèi)保留大理石地面與石膏浮雕。適合高端家居品牌總部，月租金 155000 元 / 月，距地鐵 2 號(hào)線南京西路站步行 7 分鐘，周邊高端家居賣場(chǎng)密集，業(yè)態(tài)協(xié)同性強(qiáng)。

項(xiàng)目七：南京西路 1580 號(hào)原民國(guó)銀行家住宅老洋房

1930 年建成的新古典主義風(fēng)格住宅，建筑面積 580 平方米，兩層結(jié)構(gòu)帶地下金庫（可改造為貴重物品展示區(qū)）。建筑特色為愛奧尼克柱式與對(duì)稱窗洞，地下金庫保留原始鋼門（1930 年原品）。月租金 140000 元 / 月，距地鐵 12 號(hào)線南京西路站步行 9 分鐘，適合高端珠寶品牌展廳，周邊奢侈品消費(fèi)客群集中。

項(xiàng)目八：南京西路 1420 號(hào)原法商電車公司高管住宅老洋房

1926 年建造的新古典主義簡(jiǎn)化風(fēng)格洋房，建筑面積 520 平方米，三層結(jié)構(gòu)帶露臺(tái)（可舉辦小型商務(wù)晚宴）。立面簡(jiǎn)化多立克柱式，露臺(tái)保留原始木質(zhì)欄桿。月租金 130000 元 / 月，距地鐵 2 號(hào)線靜安寺站步行 12 分鐘，適合高端餐飲會(huì)所（如法式 fine dining），庭院可設(shè)置戶外餐區(qū)，提升用餐體驗(yàn)。

項(xiàng)目九：南京西路 1300 號(hào)原英商航運(yùn)公司住宅老洋房

1932 年建成的新古典主義風(fēng)格住宅，建筑面積 480 平方米，兩層結(jié)構(gòu)帶庭院（含小型碼頭遺跡，象征航運(yùn)歷史）。建筑以對(duì)稱立面與石膏線裝飾為特色，庭院碼頭遺跡可改造為航運(yùn)文化展示區(qū)。月租金 125000 元 / 月，距地鐵 7 號(hào)線昌平路站步行 10 分鐘，適合航運(yùn)文化博物館 + 高端商務(wù)接待復(fù)合業(yè)態(tài)，歷史主題增強(qiáng)客戶記憶點(diǎn)。

項(xiàng)目十：南京西路 1180 號(hào)原民國(guó)教育家住宅老洋房

1933 年建造的新古典主義與中式融合風(fēng)格洋房，建筑面積 550 平方米，三層結(jié)構(gòu)帶閣樓（可改造為教育成果展廳）。立面保留古典柱式，室內(nèi)融入中式屏風(fēng)裝飾，庭院種植百年銀杏（1933 年原種）。月租金 135000 元 / 月，距地鐵 2 號(hào)線靜安寺站步行 13 分鐘，適合高端教育機(jī)構(gòu)總部，銀杏庭院可作為戶外教學(xué)場(chǎng)景，提升學(xué)員體驗(yàn)。

產(chǎn)業(yè)扶持政策補(bǔ)充說明

依據(jù)《靜安區(qū)高端服務(wù)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金管理辦法（2025）》，結(jié)合新古典主義洋房特色定制扶持措施：

古典元素修復(fù)補(bǔ)貼：修復(fù)科林斯 / 愛奧尼克 / 多立克柱式、穹頂彩繪、石膏浮雕等特色元素的，按工程費(fèi)用的 45% 補(bǔ)貼（上限 100 萬元）；復(fù)原新古典主義風(fēng)格門窗、大理石地面的，每平方米補(bǔ)貼 2000 元（單個(gè)項(xiàng)目上限 20 萬元）

高端商務(wù)支持：舉辦國(guó)際商務(wù)論壇、政企對(duì)接會(huì)等活動(dòng)的，每場(chǎng)補(bǔ)貼 5 萬元（年度上限 50 萬元）；引入世界 500 強(qiáng)企業(yè)區(qū)域總部、國(guó)際組織分支機(jī)構(gòu)的，一次性獎(jiǎng)勵(lì) 200 萬元

文化展示獎(jiǎng)勵(lì)：設(shè)立企業(yè)博物館、品牌文化展廳的，按展陳投入的 30% 補(bǔ)貼（上限 80 萬元）；年度接待文化參觀超 1 萬人次的，給予 10 萬元導(dǎo)流獎(jiǎng)勵(lì)

綠色改造補(bǔ)貼：安裝新古典主義風(fēng)格節(jié)能門窗、太陽能庭院燈的，設(shè)備費(fèi)用補(bǔ)貼 40%（上限 70 萬元）；采用環(huán)保石材、低碳涂料進(jìn)行內(nèi)部裝修的，補(bǔ)貼裝修費(fèi)用 20%（上限 40 萬元）

人才配套支持：引進(jìn)高端商務(wù)管理、文化遺產(chǎn)保護(hù)、國(guó)際公關(guān)等專業(yè)人才的，按人才等級(jí)給予最高 15 萬元 / 人的一次性補(bǔ)貼；優(yōu)先對(duì)接靜安區(qū) “高端人才公寓” 資源，租金優(yōu)惠 40%

出租方案與投資回報(bào)分析

租賃期限策略：5-20 年長(zhǎng)期租期，品牌總部、高端會(huì)所類企業(yè)租期 10 年以上可享受租金遞增率下調(diào) 50%（普通項(xiàng)目下調(diào) 30%）；承諾年度舉辦不少于 10 場(chǎng) “高端商務(wù) / 文化活動(dòng)” 的，可額外獲得 5 個(gè)月免租期。參考 2024 年市場(chǎng)數(shù)據(jù)，南京西路新古典主義老洋房 10 年周期投資回報(bào)率達(dá) 38-45%，為全區(qū)老洋房最高。

租金模式設(shè)計(jì)：月租金區(qū)間 12.5 萬 - 22 萬元（按建筑面積核算 210-280 元 / 月 /㎡），市級(jí)優(yōu)秀歷史建筑加收 20% 風(fēng)貌保護(hù)費(fèi)，帶穹頂 / 園林庭院的標(biāo)的溢價(jià) 50-75%。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 20% 折扣），匹配高端商務(wù)業(yè)態(tài)現(xiàn)金流穩(wěn)定的特征。

修繕責(zé)任分工：業(yè)主承擔(dān)建筑本體（結(jié)構(gòu)安全、新古典主義特色元素保護(hù)、園林景觀維護(hù)）的責(zé)任；租戶進(jìn)行內(nèi)部改造時(shí)，涉及古典元素修復(fù)或高端商務(wù)功能提升的項(xiàng)目，業(yè)主承擔(dān) 40% 改造費(fèi)用（最高 150 萬元），需提交方案經(jīng)靜安區(qū)歷史建筑保護(hù)部門 + 商務(wù)委聯(lián)合審批。

業(yè)態(tài)準(zhǔn)入指引：優(yōu)先引入品牌總部、高端會(huì)所、精品博物館、國(guó)際文化交流中心等低干擾、高價(jià)值業(yè)態(tài)；禁止高污染（如重餐飲）、高噪音（如娛樂場(chǎng)所）或破壞古典風(fēng)貌的業(yè)態(tài)（如加裝現(xiàn)代風(fēng)格廣告牌）。鼓勵(lì) “日間辦公 + 夜間高端接待” 復(fù)合運(yùn)營(yíng)，最大化釋放古典空間的商務(wù)價(jià)值。

典型案例測(cè)算：以南京西路 1788 號(hào)金融總部為例，初始裝修投入約 1200 萬元，按金融服務(wù)收入 + 商務(wù)接待收入（年均 40 場(chǎng)，場(chǎng)均收入 25 萬元）測(cè)算，年均營(yíng)收可達(dá) 1500 萬元，扣除租金及運(yùn)營(yíng)成本后，預(yù)計(jì) 3.5 年收回裝修成本，年均凈利潤(rùn)率達(dá) 40-45%，顯著高于普通商務(wù)空間。

下期預(yù)告

第四期將聚焦靜安區(qū)銅仁路沿線的折衷主義風(fēng)格老洋房集群，精選 10 處 1920-1940 年代建成的歷史建筑，涵蓋原僑民住宅、洋行附屬別墅等，主打 “多元風(fēng)格 + 創(chuàng)意體驗(yàn)” 特色，適合跨界文創(chuàng)、沉浸式藝術(shù)、高端精品民宿等業(yè)態(tài)。

上海靜安區(qū)老洋房招商租賃電話：021-64398555

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