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上海寶山區(qū)環(huán)上大經(jīng)緯綠洲中心出售投資報(bào)告：整棟或整層項(xiàng)目招商與企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時(shí)間：2025-08-22 瀏覽次數(shù)：6 來(lái)源：5g6stj.com

上海寶山區(qū)環(huán)上大經(jīng)緯綠洲中心綜合評(píng)估報(bào)告：出售與企業(yè)選址決策深度分析

報(bào)告基礎(chǔ)信息

編制用途：為企業(yè)區(qū)域總部、科創(chuàng)企業(yè)選址提供客觀數(shù)據(jù)支撐與戰(zhàn)略價(jià)值研判，助力決策層全面評(píng)估項(xiàng)目綜合適配性

編制對(duì)象：企業(yè)董事長(zhǎng)、戰(zhàn)略投資決策委員會(huì)及高級(jí)管理層

數(shù)據(jù)時(shí)效：2025 年 9 月（租金、參數(shù)取自開發(fā)商官方文件及實(shí)地調(diào)研，區(qū)域數(shù)據(jù)參考寶山區(qū)政府 2025 年 Q3 公示）

編制單位：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

上海寶山區(qū)經(jīng)緯綠洲中心招商出售電話：021-64398555

1 上海寶山區(qū)經(jīng)緯綠洲中心項(xiàng)目介紹：環(huán)上大甲級(jí)辦公標(biāo)桿

1.1 項(xiàng)目概況

環(huán)上大經(jīng)緯綠洲中心位于上海市寶山區(qū)經(jīng)地路 99 弄，是南大智慧城與環(huán)上大板塊首批甲級(jí)綠色辦公標(biāo)桿項(xiàng)目。項(xiàng)目總高約 88 米，共 17 層，整棟辦公建筑面積約 12,564.5㎡，標(biāo)準(zhǔn)層面積約 966.5㎡，于 2019 年竣工，目前為現(xiàn)房交付狀態(tài)，支持企業(yè)即時(shí)入駐。

1.2 核心定位

作為南大智慧城科創(chuàng)主陣地，項(xiàng)目以 “產(chǎn)城融合、職住平衡” 為理念，聚焦科技成果轉(zhuǎn)化與科技經(jīng)濟(jì)深度融合，旨在為創(chuàng)新型企業(yè)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才、科技精英提供高效率、低碳環(huán)保的辦公空間，坐享上大科創(chuàng)資源與南大智慧城發(fā)展雙重紅利。

2 上海寶山區(qū)經(jīng)緯綠洲中心區(qū)位介紹：雙區(qū)疊加的科創(chuàng)核心

2.1 地理坐標(biāo)與空間優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目地處環(huán)上大核心區(qū)，緊鄰上海大學(xué)（寶山校區(qū)）及上大科技園，直線距離 7 號(hào)線南陳路地鐵站約 50 米，屬純正地鐵上蓋項(xiàng)目。周邊 3 公里范圍內(nèi)涵蓋經(jīng)緯城市綠洲 1-7 期成熟社區(qū)，形成 “辦公 - 居住 - 配套” 一體化生活圈，是寶山區(qū) “北轉(zhuǎn)型” 戰(zhàn)略中科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

2.2 區(qū)域發(fā)展勢(shì)能

所在的南大智慧城是上海 “十四五” 重點(diǎn)打造的科創(chuàng)承載區(qū)，規(guī)劃總面積約 6.3 平方公里，定位 “上?？苿?chuàng)中心重要承載區(qū)”；環(huán)上大板塊則依托上海大學(xué)學(xué)科優(yōu)勢(shì)，形成 “高校研發(fā) - 企業(yè)轉(zhuǎn)化 - 產(chǎn)業(yè)集聚” 的創(chuàng)新鏈條，雙區(qū)政策紅利疊加，為項(xiàng)目注入長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)能。

3 上海寶山區(qū)經(jīng)緯綠洲中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析定位：科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)高地

3.1 產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略定位

寶山區(qū)以 “建設(shè)上海科創(chuàng)中心主陣地” 為目標(biāo)，環(huán)上大板塊與南大智慧城共同承擔(dān) “科技成果轉(zhuǎn)化示范區(qū)” 功能，重點(diǎn)發(fā)展新一代信息技術(shù)、人工智能、新材料、智能制造等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，2025 年區(qū)域科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模目標(biāo)突破 500 億元。

3.2 產(chǎn)業(yè)生態(tài)特征

高校聯(lián)動(dòng)緊密：依托上海大學(xué)材料科學(xué)、機(jī)械工程等 6 個(gè)雙一流學(xué)科，建立 “高校實(shí)驗(yàn)室 - 企業(yè)中試基地 - 產(chǎn)業(yè)園區(qū)” 協(xié)同鏈條，技術(shù)成果本地轉(zhuǎn)化率達(dá) 35%（高于全市平均水平 12 個(gè)百分點(diǎn)）。

平臺(tái)資源集聚：已引入長(zhǎng)三角國(guó)家技術(shù)創(chuàng)新中心分中心、上大科技園等 12 個(gè)創(chuàng)新平臺(tái)，提供從研發(fā)到產(chǎn)業(yè)化的全周期服務(wù)。

政策導(dǎo)向明確：聚焦 “創(chuàng)新要素集聚、科技企業(yè)培育、應(yīng)用場(chǎng)景開放” 三大方向，構(gòu)建非稅收依賴的產(chǎn)業(yè)支持體系。

4 上海寶山區(qū)經(jīng)緯綠洲中心產(chǎn)業(yè)聚集情況：創(chuàng)新企業(yè)集群效應(yīng)初顯

項(xiàng)目周邊 3 公里范圍內(nèi)已形成成熟的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)氛圍：

企業(yè)類型：集聚人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)制造類企業(yè) 200 余家，其中規(guī)模以上企業(yè) 43 家，高新技術(shù)企業(yè)占比達(dá) 28%。

龍頭帶動(dòng)：上大科技園已孵化上市企業(yè) 3 家，培育瞪羚企業(yè) 7 家，形成 “龍頭企業(yè) + 配套企業(yè) + 創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)” 的產(chǎn)業(yè)梯隊(duì)。

協(xié)作網(wǎng)絡(luò)：企業(yè)間技術(shù)合作頻次年均超 120 次，與上海大學(xué)共建實(shí)驗(yàn)室、聯(lián)合研發(fā)項(xiàng)目累計(jì)達(dá) 56 個(gè)，科創(chuàng)資源轉(zhuǎn)化率位居寶山前列。

5 上海寶山區(qū)經(jīng)緯綠洲中心交通優(yōu)勢(shì)：立體樞紐賦能高效通勤

5.1 軌交核心優(yōu)勢(shì)

作為 7 號(hào)線南陳路站地鐵上蓋項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn) “辦公大堂 - 地鐵站廳” 無(wú)縫銜接，30 分鐘直達(dá)靜安寺、人民廣場(chǎng)等市中心商圈；距 15 號(hào)線錦秋路站約 1.5 公里，雙軌交匯擴(kuò)大通勤輻射范圍，覆蓋寶山、靜安、普陀等主要城區(qū)。

5.2 地面交通網(wǎng)絡(luò)

周邊 885 路、702 路、39 路等多條公交線路環(huán)繞，直達(dá)寶山萬(wàn)達(dá)、顧村公園等核心節(jié)點(diǎn)；距南北高架、外環(huán)高速入口約 3 公里，自駕 25 分鐘可達(dá)虹橋商務(wù)區(qū)，1 小時(shí)覆蓋長(zhǎng)三角主要城市通勤圈。

6 上海寶山區(qū)經(jīng)緯綠洲中心項(xiàng)目參數(shù)：高性價(jià)比硬件配置

6.1 空間指標(biāo)

層高：標(biāo)準(zhǔn)層 4.5 米（凈高約 3.2 米），空間開闊度優(yōu)于區(qū)域同類項(xiàng)目（區(qū)域平均層高 3.8 米）

得房率：73%-78%，高于甲級(jí)寫字樓平均水平（全市甲級(jí)寫字樓平均得房率約 68%）

柱距：8.4 米，空間規(guī)整，支持靈活分割（可滿足獨(dú)立辦公室、開放式工位、實(shí)驗(yàn)室等多元需求）

大堂：10.1 米挑空設(shè)計(jì)，提升企業(yè)形象展示能級(jí)

6.2 硬件設(shè)施

電梯系統(tǒng)：4 部日立電梯（3 客 1 消防），梯戶比合理，平均候梯時(shí)間≤30 秒

電力配置：25,000KVA（35KV 變壓器），滿足高能耗設(shè)備（如實(shí)驗(yàn)室儀器、服務(wù)器集群）用電需求

空調(diào)系統(tǒng)：高區(qū)采用 VRV 獨(dú)立空調(diào)（支持 24 小時(shí)靈活控溫），低區(qū)為多聯(lián)機(jī)系統(tǒng)，適配不同企業(yè)使用習(xí)慣

停車位：約 1300 個(gè)智能車位，車位配比達(dá) 1:100㎡，充足滿足企業(yè)員工及訪客停車需求

6.3 運(yùn)營(yíng)成本

物業(yè)費(fèi)：16 元 /㎡/ 月（含公共區(qū)域維護(hù)、安保清潔等基礎(chǔ)服務(wù)），低于寶山甲級(jí)寫字樓平均水平（區(qū)域均值 22 元 /㎡/ 月）

7 上海寶山區(qū)經(jīng)緯綠洲中心周邊競(jìng)品分析（寶山科創(chuàng)板塊）

7.1 南大智慧城科創(chuàng)大廈

區(qū)位：南大智慧城核心區(qū)，距地鐵 15 號(hào)線南大路站 800 米

優(yōu)勢(shì)：全新建成（2024 年交付），硬件設(shè)施較新；政府重點(diǎn)招商項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)配套政策集中

短板：得房率僅 65%，空間利用率較低；商業(yè)配套尚未成熟（預(yù)計(jì) 2026 年全面運(yùn)營(yíng)）；租金 5.2 元 /㎡/ 天（高于本項(xiàng)目 25%）

7.2 上大科技園創(chuàng)新樓

區(qū)位：上海大學(xué)校內(nèi)，距 7 號(hào)線上海大學(xué)站 1 公里

優(yōu)勢(shì)：高校資源直接對(duì)接，適合產(chǎn)學(xué)研合作項(xiàng)目；租金較低（3.5 元 /㎡/ 天）

短板：建筑年代較久（2010 年竣工），硬件老化；停車位不足（僅 300 個(gè)）；無(wú)獨(dú)立空調(diào)，依賴集中空調(diào)限時(shí)供應(yīng)（8:00-18:00）

7.3 本項(xiàng)目差異化優(yōu)勢(shì)

性價(jià)比更高：得房率高 10%-15%，物業(yè)費(fèi)低 27%，綜合辦公成本優(yōu)勢(shì)顯著

交通更便捷：純正地鐵上蓋，通勤效率較競(jìng)品提升 20%-30%

配套更成熟：商業(yè)、居住配套即時(shí)可用，無(wú)需等待培育周期

靈活性更強(qiáng)：VRV 獨(dú)立空調(diào)支持 24 小時(shí)辦公，適配科創(chuàng)企業(yè)彈性工作需求

8 上海寶山區(qū)經(jīng)緯綠洲中心項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

8.1 產(chǎn)城融合的成熟生態(tài)

依托 26 萬(wàn)方經(jīng)緯匯商業(yè)綜合體及經(jīng)緯城市綠洲成熟社區(qū)，實(shí)現(xiàn) “樓上工作、樓下生活” 的職住平衡模式，商務(wù)餐飲、休閑購(gòu)物、人才居住等需求步行可達(dá)，企業(yè)員工通勤成本降低 30%，人才留存率提升 25%。

8.2 綠色高效的辦公空間

項(xiàng)目獲 LEED 金級(jí)認(rèn)證，采用 LOW-E 節(jié)能玻璃、流線型環(huán)保立面設(shè)計(jì)，能耗低于國(guó)標(biāo) 15%；4.5 米層高與 8.4 米柱距結(jié)合全明戶型，采光通風(fēng)優(yōu)良，員工辦公舒適度提升，團(tuán)隊(duì)協(xié)作效率提高 15%。

8.3 科創(chuàng)適配的硬件支撐

25,000KVA 高容量電力配置、VRV 獨(dú)立空調(diào)系統(tǒng)、充足停車位等硬件，精準(zhǔn)匹配科創(chuàng)企業(yè) “高能耗、彈性辦公、高頻接待” 需求，避免后期改造投入（同類項(xiàng)目電力擴(kuò)容成本約 500 元 /㎡）。

8.4 雙區(qū)疊加的政策紅利

同時(shí)享受環(huán)上大 “高校產(chǎn)學(xué)研合作” 與南大智慧城 “科創(chuàng)企業(yè)培育” 雙重政策支持，優(yōu)先對(duì)接創(chuàng)新平臺(tái)資源與應(yīng)用場(chǎng)景開放機(jī)會(huì)。

9 上海寶山區(qū)經(jīng)緯綠洲中心商業(yè)配套與產(chǎn)業(yè)扶持政策

9.1 全維商業(yè)配套

商務(wù)配套：毗鄰 26 萬(wàn)方 “經(jīng)緯匯” 商業(yè)地標(biāo)，涵蓋會(huì)議中心、高端餐飲、銀行金融、商務(wù)酒店等業(yè)態(tài)，滿足企業(yè)商務(wù)接待、會(huì)議舉辦需求。

生活配套：周邊 3 公里內(nèi)有沃爾瑪、寶山萬(wàn)達(dá)等大型商業(yè)體，經(jīng)緯城市綠洲社區(qū)配套幼兒園、中小學(xué)、社區(qū)醫(yī)院，解決員工居住、教育、醫(yī)療需求。

科創(chuàng)配套：緊鄰上海大學(xué)圖書館、實(shí)驗(yàn)室、體育館等資源，部分設(shè)施可共享使用，降低企業(yè)研發(fā)成本。

9.2 產(chǎn)業(yè)扶持政策

平臺(tái)支持：優(yōu)先接入長(zhǎng)三角國(guó)家技術(shù)創(chuàng)新中心測(cè)試平臺(tái)，共享科研儀器設(shè)備（降低企業(yè)設(shè)備投入成本 40%）。

人才服務(wù)：對(duì)接上海大學(xué)人才庫(kù)，享受 “校企合作實(shí)習(xí)基地” 建設(shè)補(bǔ)貼；重點(diǎn)企業(yè)高管可申請(qǐng)人才公寓（租金低于市場(chǎng)價(jià) 20%）。

場(chǎng)景開放：優(yōu)先參與寶山區(qū) “智慧城市、智能制造” 等應(yīng)用場(chǎng)景試點(diǎn)，加速技術(shù)商業(yè)化驗(yàn)證。

創(chuàng)新培育：符合條件的企業(yè)可申請(qǐng) “環(huán)上大科創(chuàng)基金” 支持，用于研發(fā)投入與成果轉(zhuǎn)化（最高 500 萬(wàn)元，非稅收掛鉤）。

10 上海寶山區(qū)經(jīng)緯綠洲中心出售方案

10.1 出售方案（900㎡整層單元）

總價(jià)測(cè)算：900㎡×3.5 萬(wàn)元 /㎡=3150 萬(wàn)元（含業(yè)主方定制裝修）。

核心權(quán)益：產(chǎn)權(quán)清晰，可自主規(guī)劃空間布局；享受與租賃企業(yè)同等的產(chǎn)業(yè)配套政策與平臺(tái)資源對(duì)接權(quán)益。

11 梧桐聯(lián)行專家組研判總結(jié)

11.1 核心優(yōu)勢(shì)

成本優(yōu)勢(shì)顯著：得房率高、物業(yè)費(fèi)低、綜合辦公成本較區(qū)域競(jìng)品低 15%-20%，適合成長(zhǎng)型科創(chuàng)企業(yè)控制初期投入。

科創(chuàng)適配性強(qiáng)：獨(dú)立空調(diào)、高容量電力、靈活空間等硬件配置，精準(zhǔn)匹配科創(chuàng)企業(yè)研發(fā)、辦公需求。

區(qū)位潛力明確：環(huán)上大與南大智慧城雙區(qū)疊加，產(chǎn)業(yè)政策支持持續(xù)，中長(zhǎng)期資產(chǎn)保值增值能力較強(qiáng)。

配套成熟度高：商業(yè)、居住、交通配套即時(shí)可用，無(wú)需等待培育周期，企業(yè)入駐即可高效運(yùn)營(yíng)。

11.2 潛在挑戰(zhàn)

產(chǎn)業(yè)能級(jí)待提升：相較于市中心成熟商務(wù)區(qū)，區(qū)域龍頭企業(yè)集聚度仍有差距，產(chǎn)業(yè)鏈完整性需進(jìn)一步加強(qiáng)。

高端人才吸引力：距市中心核心商圈有一定距離，對(duì)部分高端外籍人才吸引力略弱于中心城區(qū)。

11.3 決策建議

優(yōu)先選擇企業(yè)類型：人工智能、新材料、智能制造等科創(chuàng)企業(yè)；依賴高校資源的產(chǎn)學(xué)研合作項(xiàng)目；注重成本控制的成長(zhǎng)型企業(yè)。

方案選擇建議：長(zhǎng)期發(fā)展且資金充裕的企業(yè)可選擇購(gòu)買方案，鎖定優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；短期布局或輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)建議選擇租賃方案，保持靈活性。

運(yùn)營(yíng)策略：入駐后建議盡快申報(bào) “環(huán)上大科創(chuàng)企業(yè)” 認(rèn)證，鎖定平臺(tái)資源與政策支持；加強(qiáng)與上海大學(xué)的產(chǎn)學(xué)研合作，降低研發(fā)成本。

總結(jié)：環(huán)上大經(jīng)緯綠洲中心以 “高性價(jià)比、科創(chuàng)適配、配套成熟” 為核心競(jìng)爭(zhēng)力，是寶山區(qū)科創(chuàng)企業(yè)戰(zhàn)略布局的優(yōu)選載體。其 3.5 萬(wàn)元 /㎡的售價(jià)，覆蓋了 LEED 綠色認(rèn)證硬件、雙區(qū)政策紅利與成熟配套價(jià)值，建議作為環(huán)上大板塊優(yōu)先級(jí)項(xiàng)目。若企業(yè)需更高端商務(wù)形象，可評(píng)估寶山萬(wàn)達(dá)周邊項(xiàng)目；若側(cè)重高校資源深度綁定，可比對(duì)上大科技園內(nèi)部載體。

上海寶山區(qū)環(huán)上大經(jīng)緯綠洲中心出租出售電話：021-64398555

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