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上海長寧地鐵上蓋獨(dú)棟物業(yè)！小型鄰里社區(qū)，優(yōu)選資產(chǎn)配置之選

發(fā)布時間：2025-06-16 瀏覽次數(shù)：15 來源：5g6stj.com

在長寧區(qū)北新涇古鎮(zhèn)與現(xiàn)代都市的交融地帶，一座總建面 14521.15㎡的地鐵上蓋商業(yè)地標(biāo) —— 長寧地鐵上蓋商場，正以 TOD 樞紐優(yōu)勢與全維商業(yè)生態(tài)，重塑上海西中環(huán)商業(yè)格局。項(xiàng)目無縫對接地鐵 2 號線北新涇站，匯聚古鎮(zhèn)人文底蘊(yùn)、虹橋商務(wù)勢能與社區(qū)消費(fèi)紅利，成為輻射長三角的「流量聚合型」商業(yè)新坐標(biāo)。

一、雙核區(qū)位：古鎮(zhèn)底蘊(yùn)與虹橋勢能的價值共振

（一）北新涇古鎮(zhèn)芯：百年文脈賦能商業(yè)升級

項(xiàng)目踞守長寧西中環(huán)門戶、北新涇古鎮(zhèn)核心區(qū)，這里既是承載上海百年工業(yè)記憶的歷史街區(qū)，也是長寧「十四五」重點(diǎn)打造的「蘇河沿岸商業(yè)帶」核心節(jié)點(diǎn)。對望蘇州河生態(tài)景觀帶，毗鄰北新涇歷史文化風(fēng)貌區(qū)，年均吸引超 50 萬文旅客群，為商業(yè)注入獨(dú)特的人文體驗(yàn)基因。同時，作為虹橋國際商務(wù)區(qū)（直線距離 9 公里，15 分鐘車程）的重要配套商圈，共享 30 萬商務(wù)人群的高頻消費(fèi)需求，形成「文旅體驗(yàn) + 商務(wù)消費(fèi)」的雙重引擎。

（二）35 萬常住人口打底，剛性消費(fèi)需求旺盛

3 公里范圍內(nèi)覆蓋仁恒河濱花園、長寧馥邦苑等 45 個成熟社區(qū)，常住人口達(dá) 35 萬，家庭年均消費(fèi)支出超 40 萬元，構(gòu)成穩(wěn)定的社區(qū)消費(fèi)基本盤。1 公里內(nèi)集聚北新涇街道辦事處、上海新加坡國際學(xué)校等政務(wù)教育機(jī)構(gòu)，疊加周邊寫字樓及產(chǎn)業(yè)園的 10 萬商務(wù)客流，形成「早午晚」全時段消費(fèi)閉環(huán)，日均客流突破 10 萬人次。

二、TOD 樞紐：雙軌干道加持，全城客流無縫導(dǎo)入

（一）地鐵上蓋物業(yè)，2 號線黃金動脈直達(dá)

作為上海罕見的「真上蓋」商業(yè)項(xiàng)目，商場與地鐵 2 號線北新涇站（日均客流 8 萬人次）實(shí)現(xiàn)零換乘對接，乘客出站即入商場，30 分鐘直達(dá)人民廣場、陸家嘴，40 分鐘連通前灘、張江等核心商務(wù)區(qū)，真正實(shí)現(xiàn)「地鐵流量直接轉(zhuǎn)化為商業(yè)客流」。軌交優(yōu)勢不僅帶來全城消費(fèi)力，更成為年輕客群、通勤族的必經(jīng)之地，為商業(yè)運(yùn)營提供天然流量保障。

（二）三維路網(wǎng)貫通，長三角 1 小時經(jīng)濟(jì)圈

天山路、北翟高架、中環(huán)路三大主干道環(huán)繞，15 分鐘速抵虹橋樞紐（年客流 4 億 +），60 分鐘直達(dá)浦東機(jī)場，高效承接商務(wù)差旅及旅游消費(fèi)；毗鄰北新涇公交總站，10 余條線路輻射青浦、嘉定等區(qū)域，將消費(fèi)半徑拓展至 50 萬人群，形成「軌交 + 公交 + 自駕」的全維交通網(wǎng)絡(luò)，確保客流持續(xù)穩(wěn)定導(dǎo)入。

三、商圈集群：三大廣場環(huán)伺，激活區(qū)域商業(yè)能級

項(xiàng)目與宜嘉坊廣場、申亞珺悅 18 廣場、申亞時代廣場構(gòu)成「100 米商業(yè)生態(tài)圈」，共同打造長寧西部最大的綜合性商圈：

頭部品牌集聚：星巴克、麥當(dāng)勞、盒馬鮮生、華為旗艦店等已穩(wěn)定運(yùn)營多年，形成「首店經(jīng)濟(jì) + 網(wǎng)紅打卡」的消費(fèi)磁場，日均商圈客流突破 20 萬人次；

業(yè)態(tài)錯位互補(bǔ)：項(xiàng)目聚焦體驗(yàn)式消費(fèi)（餐飲娛樂、親子互動），周邊廣場側(cè)重零售與商務(wù)配套，彼此聯(lián)動形成「一站式消費(fèi)目的地」，顯著提升區(qū)域商業(yè)競爭力。

四、空間解析：1.45 萬㎡全業(yè)態(tài)載體，定制商業(yè)新場景

（一）分層規(guī)劃：多元空間適配全業(yè)態(tài)需求

地下一層（3741.91㎡）：直通地鐵 2 號線，規(guī)劃生鮮超市、網(wǎng)紅小吃街，利用軌交客流打造「出站即購」的便捷消費(fèi)場景，適合高頻次、即時性消費(fèi)業(yè)態(tài)；

一層（2861.38㎡）：6 米奢闊層高搭配全玻璃幕墻，形成超強(qiáng)昭示性展示面，優(yōu)先布局品牌旗艦店、咖啡簡餐、珠寶美妝等高展示度業(yè)態(tài)，打造商業(yè)形象門戶；

二層（3188.25㎡）：聚焦家庭消費(fèi)，規(guī)劃親子游樂中心、教育培訓(xùn)、生活服務(wù)機(jī)構(gòu)，精準(zhǔn)匹配周邊 35 萬居民的育兒及生活需求，形成「社區(qū)最后一公里」服務(wù)閉環(huán)；

三層（3188.25㎡）：以社交型消費(fèi)為核心，布局特色主題餐廳、運(yùn)動健身館、休閑娛樂空間，配備外擺區(qū)與景觀露臺，打造商務(wù)宴請、朋友聚會的首選地；

四層（1541.36㎡）：獨(dú)立辦公產(chǎn)證，4.5 米層高適配企業(yè)總部、設(shè)計(jì)工作室或商業(yè)配套辦公，共享商場客流與配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)「辦公 + 消費(fèi)」場景融合。

（二）人流動線與昭示性設(shè)計(jì)

4 部直梯、6 部扶梯構(gòu)建高效垂直交通網(wǎng)絡(luò)，地下一層與地鐵閘機(jī)口無縫對接，二層以上通過連廊與周邊商場互通，確保客流快速導(dǎo)流；沿天山路設(shè)置 120 米超長商業(yè)展示面，樓頂巨型 LED 屏全天候展示品牌內(nèi)容，夜間燈光秀成為區(qū)域地標(biāo)，日均觸達(dá)車流超 5 萬輛次，最大化提升商業(yè)曝光度。

五、投資價值：產(chǎn)權(quán)明晰 + 穩(wěn)定運(yùn)營，成就抗跌硬資產(chǎn)

（一）稀缺地鐵上蓋，穩(wěn)健收益保障

作為長寧區(qū)僅有的 3 個地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目之一，依托「地鐵客流保底 + 社區(qū)剛需 + 商務(wù)升級」三重優(yōu)勢，出租率常年保持 95% 以上，租金水平達(dá) 8-12 元 /㎡/ 天，顯著高于區(qū)域平均水平。盒馬鮮生等主力店租期穩(wěn)定，形成「頭部品牌引流 - 中小商戶共生」的良性生態(tài)，抗風(fēng)險能力卓越。

（二）產(chǎn)權(quán)清晰，靈活資產(chǎn)配置

整棟物業(yè)產(chǎn)權(quán)明晰，四層辦公區(qū)與下方商業(yè)區(qū)分層產(chǎn)證，支持整棟收購或分層投資，適配開發(fā)商、基金公司、連鎖品牌等多元需求。北新涇街道正推進(jìn)「古鎮(zhèn)更新計(jì)劃」，未來將引入文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、濱河商業(yè)街區(qū)，項(xiàng)目商業(yè)價值預(yù)計(jì) 3 年內(nèi)提升 30%，增值潛力清晰可見。

（三）專業(yè)運(yùn)營，降低投資門檻

由資深商管團(tuán)隊(duì)提供統(tǒng)一招商、運(yùn)營及物業(yè)管理，涵蓋品牌篩選、營銷活動、設(shè)備維護(hù)等全流程服務(wù)，投資者可實(shí)現(xiàn)「拎包收租」。目前已有成熟運(yùn)營案例背書，無需培育期，直接享受穩(wěn)定現(xiàn)金流，是商業(yè)地產(chǎn)投資的安全之選。