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在過(guò)去的一年當(dāng)中，上海市虹口區(qū)發(fā)布了一個(gè)“宏圖偉略”：讓北外灘成為運(yùn)作全球的總部，也就是大上海的“客廳”。

　　從北外灘的發(fā)展來(lái)看，北外灘還是有不少的優(yōu)勢(shì)的，但是它也有兩個(gè)劣勢(shì)，也是兩個(gè)美中不足：馬桶風(fēng)貌區(qū)、寫(xiě)字樓出租率。

　上海市虹口區(qū)北外灘發(fā)展規(guī)劃中已經(jīng)進(jìn)入了暫新的遺落，明確了“一心兩片、新舊融合”總體格局：

1. “一心”：中部核心商務(wù)區(qū)，為高強(qiáng)度、高密度開(kāi)發(fā)地區(qū)
2. “兩片”：西部虹口港活力片區(qū)、東部提籃橋片區(qū)，這也是為低層高密度空間格局

　　從發(fā)展路徑上面來(lái)看，北外灘區(qū)域已經(jīng)開(kāi)始構(gòu)建新舊融合、以人為本的公共空間網(wǎng)絡(luò)，其目標(biāo)也是力爭(zhēng)“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”。

如上圖所示的位置上看，虹口區(qū)的北外灘與陸家嘴、外灘形成一個(gè)三角區(qū)域，這也是上海市最市中心的核心，因此北外灘的位置、規(guī)模都是沒(méi)有問(wèn)題的。

從發(fā)展格局上面來(lái)看，其實(shí)北外灘的寫(xiě)字樓空置程度還是比較高的，相比其他區(qū)域，北外灘的價(jià)格比較昂貴，因此寫(xiě)字樓的空置率還是比較高的。

另外一個(gè)比較顯著的問(wèn)題就是：北外灘的旁邊就是提籃橋地區(qū)，這也是上海市著名的“馬桶歷史風(fēng)貌區(qū)”。按照一些上海市民的說(shuō)法，在提籃橋地區(qū)這樣的馬桶風(fēng)貌區(qū)旁邊一千米的高樓大廈又有何用？

北外灘的來(lái)福士其實(shí)已經(jīng)造好快兩年，依然還是沒(méi)有完全投入使用，另一方面，原本虹口第二大商業(yè)區(qū)提籃橋地區(qū)，目前作為上海市的歷史風(fēng)貌區(qū)，其實(shí)也就是“古老的馬桶區(qū)”，也正因?yàn)槎?zhàn)猶太人難民住過(guò)了、猶太難民走了，新難民繼續(xù)住下去，繼續(xù)倒馬桶，沒(méi)有獨(dú)立衛(wèi)生間、沒(méi)有洗澡的地方，依然是幾戶一個(gè)廚房，地下地鐵開(kāi)，地上房子抖，破墻爛樓在外面。

　　破舊的提籃橋地區(qū)，可能正是一個(gè)上海市虹口區(qū)北外灘的一個(gè)顯著的問(wèn)題。