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今年第一季度，更多的大宗交易正被擺在談判桌上，但價(jià)格卻沒(méi)那么高了。在上海市場(chǎng)大宗交易中最受歡迎的寫字樓資產(chǎn)，今年第一季度的價(jià)格跟去年的預(yù)期價(jià)格相比，已經(jīng)有了15%-20%的回落。

從表面來(lái)看，外資正在變得活躍，實(shí)際上卻是內(nèi)資在變化。耀光奧菲斯直租網(wǎng)在接受界面新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示，正是因?yàn)閲?guó)內(nèi)投資者及開發(fā)商融資成本與日俱增，給了境外投資者更多的收購(gòu)機(jī)會(huì)。大宗交易最近的一波行情是從2014年年底開始出現(xiàn)，交易數(shù)量和交易金額均在2016年、2017年期間達(dá)到頂峰狀態(tài)，2018年整體開始呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。在這一波行情中，外資被“冒頭”的內(nèi)資力壓。不是外資不想?yún)⑴c，實(shí)際上他們一直在積極參與收購(gòu)出價(jià)，但在市場(chǎng)環(huán)境和資金鏈寬松的情況下，有時(shí)內(nèi)資競(jìng)價(jià)更積極，相對(duì)而言競(jìng)價(jià)成功概率更高。但到了2018年去杠桿的環(huán)境下，內(nèi)資的大熱勢(shì)頭陡降。

2018年下半年伊始，大宗交易市場(chǎng)走向下坡路。根據(jù)Real Capital Analytics及耀光奧菲斯直租網(wǎng)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)，去年全年大宗成交（指人民幣1億元以上成交，不含開發(fā)地塊）總額為人民幣1888億元，相比2017年同比下降20%；上海2018年全年大宗成交額720.5億元，同比降低31%。實(shí)際上，在2016年年末普遍降杠桿以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的活躍性以及投資者類別都已經(jīng)開始發(fā)生變化。不過(guò)，大宗物業(yè)交易市場(chǎng)的反應(yīng)總是相對(duì)滯后一些。

市場(chǎng)是從去年的五、六月份開始慢下來(lái)，政策對(duì)于大宗交易有滯后性，因?yàn)榇笞诮灰椎闹芷诙急容^久。今年年初資金面相對(duì)放松，市場(chǎng)可能會(huì)開始回暖，但對(duì)大宗交易市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)好是否帶來(lái)積極的影響，預(yù)計(jì)到今年年中或者下半年才會(huì)進(jìn)一步體現(xiàn)，至少目前來(lái)看仍是境外基金比較積極。”他判斷，境外房地產(chǎn)基金之前在報(bào)價(jià)上通常不占優(yōu)勢(shì)，而市場(chǎng)形勢(shì)的轉(zhuǎn)換為境外投資者打開新局面，預(yù)計(jì)在未來(lái)的12-18個(gè)月間，境外投資者在市場(chǎng)上將更為積極活躍。內(nèi)資由于過(guò)去兩三年的激進(jìn)收購(gòu)動(dòng)作，接下來(lái)或?qū)⒚媾R退出的壓力。

與此同時(shí)，在大宗物業(yè)交易中一直最受歡迎的寫字樓資產(chǎn)，今年在價(jià)格上有了一定的回落調(diào)整。耀光奧菲斯直租網(wǎng)告訴界面新聞?dòng)浾?，過(guò)去兩年上海寫字樓資產(chǎn)的交易量很大，價(jià)格也被推得較高，但目前部分在售寫字樓業(yè)主愿意接受的成交價(jià)格跟去年的預(yù)期價(jià)格相比，已經(jīng)有了15%-20%的回落，這其中包括多方面原因。主因還是去年價(jià)格推升太高，已經(jīng)有不理性的成分；其次，外部環(huán)境也對(duì)寫字樓租賃市場(chǎng)產(chǎn)生了一定影響，這主要是一種預(yù)期上的作用，買家正在變得謹(jǐn)慎和觀望。一些參與收購(gòu)報(bào)價(jià)的外資認(rèn)為，現(xiàn)在來(lái)自于內(nèi)資的競(jìng)爭(zhēng)少了，也會(huì)對(duì)業(yè)主的報(bào)價(jià)進(jìn)行議價(jià)。

上海寫字樓市場(chǎng)整體的增量較大，空置率也有所提升，而對(duì)未來(lái)兩三年的租金預(yù)測(cè)，朱兆榮表示這項(xiàng)預(yù)判會(huì)比較保守，整個(gè)市場(chǎng)不夠樂(lè)觀，因此中介方的傭金也在提高。在這種情況下外資為何仍繼續(xù)加碼投資中國(guó)的大宗物業(yè)？相比于歐美成熟市場(chǎng)的低風(fēng)險(xiǎn)、低回報(bào)，盡管中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了20多年，但在外資眼里還是剛起步的市場(chǎng)，尤其是以商辦物業(yè)為主的大宗交易市場(chǎng)，他們覺(jué)得在這個(gè)市場(chǎng)還是能找到回報(bào)率非常不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。盡管國(guó)內(nèi)融資成本要高于發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)，項(xiàng)目?jī)羰找媛室话阍?%左右，也并不高，但外資看中的是租金增長(zhǎng)和退出時(shí)的資產(chǎn)增值。

目前的內(nèi)資層面也有一些積極因素，或?qū)⒂瓉?lái)更多政策上的放開。首先，中國(guó)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金投資潛力巨大，在美國(guó)、新加坡以及加拿大等成熟市場(chǎng)，養(yǎng)老保險(xiǎn)基金是投資市場(chǎng)上核心資產(chǎn)的主要買家。隨著中國(guó)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的投資管理更加完善，支持政策進(jìn)一步落實(shí)，預(yù)計(jì)在商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)上能看到中國(guó)養(yǎng)老基金的更多身影。

其次，保險(xiǎn)資金的房地產(chǎn)投資存在很大增長(zhǎng)空間。根據(jù)耀光奧菲斯直租網(wǎng)報(bào)告數(shù)據(jù)，截至2018年上半年中國(guó)保險(xiǎn)公司合計(jì)有人民幣17.6萬(wàn)億資產(chǎn)，目前中國(guó)政策允許保險(xiǎn)公司將最多30%的資金用于房地產(chǎn)投資，15%的資金用于海外投資，然而目前險(xiǎn)資只有很小一部分布局在房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果或可能提高投資房地產(chǎn)的比例。

另外，市場(chǎng)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）發(fā)行將被列上日程。2018年中國(guó)證監(jiān)會(huì)以及中國(guó)住建部均發(fā)文鼓勵(lì)推進(jìn)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目證券化。如果REITs的法律和稅務(wù)障礙得以解除，中國(guó)的房地產(chǎn)信托投資基金市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)超過(guò)美國(guó)，同時(shí)也為投資者提供了重要的退出渠道。

為了獲得更高的回報(bào)率，一些投資者也轉(zhuǎn)向非傳統(tǒng)物業(yè)領(lǐng)域?qū)で笸顿Y機(jī)會(huì)，目前比較熱門的有物流資產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、輕奢商務(wù)酒店以及數(shù)據(jù)中心。電商的發(fā)展，讓物流越來(lái)越火，資本都是逐利的，覺(jué)得物流極具發(fā)展?jié)摿?，所以基金也?huì)把一部分原本要配置在寫字樓的資金轉(zhuǎn)放到物流項(xiàng)目上，這或?qū)⒊蔀榻窈蟠笞谕顿Y的趨勢(shì)之一。物流資產(chǎn)現(xiàn)已成為交易氣氛最活躍的利基資產(chǎn)類別，這個(gè)市場(chǎng)目前由幾大主要運(yùn)營(yíng)商壟斷。兩三年前，投資物流資產(chǎn)的主要方式還是通過(guò)土地拍賣拿地并進(jìn)行開發(fā)，但如今物流用地供應(yīng)有限，絕大多數(shù)的物流資產(chǎn)投資都是在二手市場(chǎng)完成。

目前物流資產(chǎn)的主要投資活動(dòng)集中在蘇州、東莞、嘉興等一線城市的衛(wèi)星城，以及二、三線物流樞紐城市。大規(guī)模的物流資產(chǎn)投資者正從單純的倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)主轉(zhuǎn)變?yōu)楣疚锪鹘鉀Q方案提供者。